物业企业内部控制与风险规避.docx.pdfVIP

摘要伴随着我国科技的不断进步和社会生活水平的不断提高，我 国的房地产及物业行业也取得了巨大的进步，为我们的社会生活带来 了极大的便利。 但因为物业服务行业自身保本微利的特性，物业企业在经营管理 方面也面临着诸多风险。 本文主要阐述物业企业的内部控制，并通过完善自身内部控制来 规避可能面临的经营风险，为企业的长远发展提供充分的条件。 关键词物业服务行业;内部控制;风险防范物业服务行业中业主 和股东对物业服务有着不同的关注点，业主较为重视物业服务的社会 责任，有较强的社会责任感，能够考虑到其带来的巨大的社会效益。 而股东则注重的是物业服务可能带来的经济效益，更多的是关注 自身的利益。 两种不同的关注点易产生分歧，为了物业服务行业的长远发展， 业主和股东应该从自身的立场出发，共同寻求更有利的经营管理方案， 以实现二者的共赢。 而物业服务业作为一个新兴行业，也必然要采用更为先进的内部 管理方法，才能达到人才与资源的平衡，尽可能地为自身的健康发展 提供便利。 内部控制作为一种完善的新型企业管理方式越来越受到企业的 认可，建立健全完善的内部控制管理体系可以保护企业的财产安全， 建立健全企业的内部运行机制，可以协调物业企业的各项工作。 一、物业企业的内部控制概述物业企业的内部控制是一种完整严 密的控制体系，主要目的是保护企业自身的财产安全，保持内部会计 信息的真实性和完整性，使企业内部各项控制职能的行使实现系统化、 透明化以及规范化，进一步确保物业企业经营管理目标的实现。 科学合理的内部控制体系是保证企业对自身的生产经营进行全 面直观的管理的有效手段，能够更加科学地改善企业内部控制环境， 提高各个部门负责人及员工的内部控制意识，对企业经营管理过程中 可能面临的风险有深刻了解，并进一步加强风险防范观念，做好风险 应对工作，确保企业的长足发展。 表面上看，物业企业的内部控制体系隶属于企业的全面风险管理 系统，但也有自身的风险管理方式。 企业的内部控制中的风险管理包括两个阶段产生经营管理损失 前与产生损失后。 第一个阶段即为预防阶段。 企业在对可能发生的风险进行评估后，应立即做好财产的财务分 析核算工作，结合现阶段的经济形势，尽快制定出最安全有效的风险 规避策略，以求尽可能地减少经济损失。 第二个阶段即为企业的生存阶段，顾名思义，即在发生经济损失 后企业如何正确自保并继续运营的阶段。 在此阶段，物业企业必须要及时划分受灾区与幸存区，尽力使幸 存区保持正常的经济运行，尽可能地防止经济损失的扩大，同时还要 承担自身经济失误带来的社会问题，并保证员工及客户的利益，不能 因小失大。 物业企业的内部控制的风险防范功能包括企业的资金财产控制、 企业的运营战略控制以及企业的组织架构控制。 资金财产控制，即对企业内部的所有资产进行强有力的控制，以 达到规避市场经营风险的目的，并要实施严格的预算控制，保持资金 的可流动性，减少资本浪费。 运营战略控制，即在进行分析决策前，要对现阶段的经济发展形 势和市场变动有清晰的了解，充分评估可能面临的风险危机，并提出 可行性措施，在整体上把握住物业企业发展的大方向，以求有效规避 风险。 组织架构控制，从根本上来说，就是通过企业内部的组织结构来 控制经营活动中潜在的风险，严密控制各个部门的经济活动，协调部 门工作，避免职能混淆，实行责任制，明确分工，保证重大事项能够 得到迅速有效的审批表决。 二、物业企业面临的潜在风险一经营风险。 部分物业企业在承接业务时，没有事先进行深入的市场调查，对 要承担的项目的价格、定位及发展前景了解不充分，对客户或业主的 购买力、要求等缺乏准确的数据对比，自身的经营条件并不能满足客 户的要求，导致经营项目选择错误，失掉市场先机，不仅造成企业成 本、经费的浪费，还可能会失去部分客源，使物业企业的核心竞争力 下降。 二政策风险。 为使物业服务行业得到持续健康发展，我国各个地方政府做出了 诸多的努力和规范，出台了各项条例法规，如1994年出台的第一部 物业管理法规《城市新建住宅小区管理办法》、2003 年实施的《物 业管理条例》，到2004年颁布的《物业管理企业资质管理办法》等， 都囊括了我国物业企业应怎么做、怎么发展的详细办法，为其兴起做 出了充分的准备。 但是，不足之处仍有很多，如业主与股东、业主与物业公司、股