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社区商业规划布局与业态组合 规划布局 在业态组合的规划设计中，首先应明确各业态的意义和作用差别。 ■ 主力店：是各业态的龙头，具有较强的聚客能力和导向作用； ■ 必备性商业：满足生活基本需求； ■ 特色性商业：吸引客流，丰富业态。 一、社区商业的含义 ： “Community ”这一概念是有法国社会学家卡·滕尼斯于己于 1882 年首先提出，并运用于社会学领 域。1938 年费孝通先生对应创制了“社区”，其基本含义是指：一定区域内有特定生活方式并且具有成 员归属感的人群所组成的相对独立的社会共同体。从宽泛的意义讲，社区有 5 个要素构成：地域、人口、 区位、结构和社会心理。在我国，城市社区大体相当于街道的地理辖区范围。 二、社区商业一般配置的商业业态： 社区商业的功能主要是购物、休闲、餐饮以及综合服务，它的作用主要是提供当地和周边人群日常 生活需要的商品和服务，同时根据社会经济的发展和人们生活水平的提高，增加现代服务业的门类，发 挥“家的延伸”作用，满足现代人个性发展，创造自由生存空间的需求。 社区商业主要配置超市、便利店、专业店、菜市场、餐饮网点、生活服务等网点；适当设置大型综 合超市、文化娱乐网点和专卖店；一般不配置百货店、仓储商店、集贸市场等商业。商业的规模和结构 会由于不同的社区类型有很大的差异性。 在此介绍一下与我国国情相似的新加坡社区商业配置情况。新加坡建屋发展局将社区规划为三个层 面，配建和设置了相应的商业（三个层面的划分） 一是 1000-1200 套住户配套建设一个邻里商店（相当于上海规划的街坊级）；邻区商店以经营生活必 需品为主，商店组合为：普通日用 品品商店和餐厅。 二是 6000-8000 套住户配套建设一个邻里中心（相当于上海规划的居住小区级）；邻里中心以经营中 档商品为主，商店 组合为：普通日常商品商店、诊疗所、餐馆和小贩中心。 三是 40000-60000 套住户配套建设一 个新镇中心（相当于上海规划的居住区级或居住地区级）。 新 镇中心以经营高档商品为主，商店组合为：娱乐设施、银行、邮政局、超级市场、百货公司及高档商品、 商店、餐馆、快餐店。 新加坡的社区商业主要必备 12 个基本行业、业态业种，例如：菜场、银行、 邮政、卫生所、洗衣房、理发店、 快餐店、超市、新华书店、修理铺、公共厕所和社区活动中心。推 荐 13 个行业、业态业种，例如：服装店、鞋店、 礼品店、鲜花店、摄影店、音像制品店等。真正使居 民生活所需的服务项目门类齐全、应有尽有、配套完善。 社区商业业态应该如何定位： 目前商业房地产市场的发展可谓“如火如荼”，商业从业态上划分可以分为：Shoppingmall （融吃喝 玩乐购物于一体的巨型一站式消费中心）、百货购物中心、特色商业街（区）、大型商超、专业卖场、便 利店、各种专业店、餐饮店、休闲娱乐设施等。 一、社区商业配套总体需求 社区商业的核心消费群体应该是相关项目的入住业主，部分业态会辐射周边的社区外消费群体，即 非业主。 按照潜在业主对不同配套设施的需求强度差异，我们把不同的商业配套设施分为 3 个层次， 1、即：“强度需求商业设施”，需求的比重超过 50%；此类商业设施主要包括“综合超市”、“菜市 场”、“购物中心”、“银行”；“ 潜在业主对“强需求商业配套设施”的需求还是存在一定的差异，对“综合超市”的需求占 85.3%， 对“菜市场”的需求占 66.1%，对“购物中心”的需求达到 56.9%，对“银行”的需求达到 53.7%，都 超过 50%； 附表 1-1 社区商业配套设施总体需求 商业配套设施 townhouse/别 强度需求 总体 普通住宅 公寓 墅 综合超市 85.3 85.1 91.3 100 菜市场 66.1 66.4 56.5 50 购物中心 56.9 57.1 56.5 50 银行 53.7 53.6 69.6 0 强需求商业配套设施