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日本金融政策对房地产业的影响 作者：唐元璋 摘 要 通过分析日本房地产泡沫的金融政策因素及日本政府运用 金融政策调节房地产市场的经验和教训，反映金融政策对房地产业的 具体影响，并以此得出中国政府对房地产业进行调控的一些启示。 关键词 房地产 贴现率 信贷总量 信贷结构 权益融资 房地产业的资金大部分来自于各种金融机构，金融政策的调整对 房地产业有着巨大的影响力，这种影响力可以从两个方面来看：一是 面向全社会金融政策对房地产业的影响；二是社会为了达到一定的目 的而通过金融政策对房地产业进行引导，以利于房地产业及整个社会 经济的健康发展。后者在国内常常称之为房地产业宏观调控，在所有 房地产业调控的方法中，金融政策是较容易以低成本的方式执行，并 且调控迅速，效果较好的措施。日本在这方面就有成功的经验和失败 的教训，很值得我们借鉴。 1 日本催生房地产泡沫的三大金融因素 1.1 贴现率与利率调整导致的货币供应量扩大为房地产泡沫提供资 金源头 在金融市场上，中央银行贴现率是市场利率的核心，后者一般追 随前者变动，进而影响银行贷款规模及广义货币供应量（M2+CD ） 的变化。在日本房地产泡沫形成的过程中，贴现率的调整有着重大的 作用。日本 1985 年 9 月之后的货币供应量呈不断扩张的趋势，1987 年 2 月日本银行下调贴现率后，货币供应增长量超过 10%，特别是 1987 年 1 月达到 12.4%，创下了高增长率的纪录。在货币供应量大大 增加的同时日本的货币流通速度却很低。1987 年的货币流通速度是 1.059，1988 年是 1.043，1989 年是 1.034，1990 年是 1.01。流通速度 变化慢说明了货币供应量相对增加。没有转向流量的过剩流动性自然 就会被用来购买存量，具体地说就是进行土地投机。 1.2 信贷总量膨胀为房地产投机资金大开方便之门 1984 年末，日本全国银行业对不动产的贷款余额为 16.7 万亿日 元， 1989 年末上升到超过 40 万亿日元，1991 年年底时，借款余额 上升至 45.5 万亿日元（含通过非银行金融机构贷款部分），其中的 一半为城市银行贷款。除了银行界加大对不动产的融资以外，以长期 投资著称的寿险公司对土地和建筑物的投资也有明显增加。寿险业 1988 年度对土地和建筑物投资总额达到 5.5 万亿日元，1989 年进一 步扩大至 6.5 万亿日元。寿险公司历来将其收入的一半以上用于对企 业的融资，泡沫经济期间企业融资需求大量减少后，寿险业对不动产 贷款激增。据统计，1989 年 9 月，日本生命、住友生命和第一生命 三家寿险公司分别居日本拥有出租楼宇面积排名之第 2 、第 3 和第 5 名。 １．３ 信贷结构失衡进一步加剧房地产业投机 1984 年末，日本全国银行业对不动产的贷款只及制造业贷款的 27% ，而 1989 年则上升到约相当于制造业贷款的 74%，房地产业信 贷迅猛增加，整体信贷结构失衡。表 1 列出了银行业向房地产业贷款 的情况。 从表 1 可以看出银行对房地产的贷款在泡沫时期以年增2 位数的 速度增加，而对制造业的贷款 1984 年以来增势趋缓，1987～1989 年 ３年间，竟出现了负增长。 2 日本政府针对房地产过热采取的不动产融资的总量控制措施 1986～1990 年间，针对与土地有关的融资上升过程过猛的现象， 日本大藏省曾采取了行政上的干预措施。 1986 年 7 月和 1987 年 4 月、12 月，大藏省曾先后三次要求各家 金融机构自行控制不动产融资，以免诱发投机性土地交易。大藏省要 求银行界的行业团体———全国银行协会的成员对投机性土地交易 采取慎重的态度，同时还加强了与土地有关的交易的专项报告制度。 对不动产融资产生直接影响的，是大藏省自 1990 年 4 月 1 日所 采取的不动产融资的总量控制措施。所谓总量控制措施，就是对不动 产融资增长速度的一种直接管制，以此达到将不动产融资余额控制在 一定水平以下的目标，该直接管制措施曾在 1973 年付诸实施过。此 次实施，前后时间将近两年，实施对象除银行外，还包括信用金库、 寿险公司和外资金融机构在内，它具体要求有关的金融机构将每季度 不动产融资余额，控制在总贷款余额的增长率以下。日本银行利用窗 口指导，积极配合大藏省的行动。1989 年 7～9 月后，连续四个季度 要求金融机构减少对不动产投资的增加额。1990 年 9 月开始，要求 城市银行