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（房地产管理）房地产基础 知识讲义 房地产基础知识讲义 一、房地产：房产和地产的总称，也叫 “不动产”。 房地产的形态：1 、单纯的土地；2 、单纯的房屋；3 、土地和房屋的 综合体。 房产是房屋及其权利的总称，地产是土地及其权利的总称； 房地产是土地附在土地上不可分割的建筑物，构筑物和其他不可分离 的物质及其权利构成的财产。(构筑物是指不能进入的建筑，如：烟 筒、树、路等) 房地产按类型分为：1 、住宅用(70 年) ；2 、生产用(50 年) ；3 、经营 用(门头等，50 年) ；4 、行政用(市政府、法院等，50 年) ；5 、其他 用(学校，博物馆等) 。二、房地产业：从事房地产经营管理服务性企 业的总称。 房地产产业的主要内容： 1 、 土地的开发和再开发； 2 、房屋的开发和建设； 3 、 地产的经 营(包括土地权的出让、转让、租赁、抵押等) ； 4 、房地产经营(包 括房屋的买卖、租赁、抵押) ； 5 、房地产中介服务(包括信息、测 量、律师、经纪、公证等) ； 6 、房地产物业管理； 7 、房地产金融 (包括信息、保险、金融投资等) 。 二、房地产的特性 1 、房地产位置的固定性：土地是自然生成物，位置不可移动，房屋 是建筑在土地上的，因此决定房屋不可移动、固定性，使房地产受地 理位置的限制； 2 、地域差别性：每一个地区或者同一地区不同位置的房地产价值也 不相同； 3 、房地产的高质耐久性； 4 、房地产具有保值、增值性，前提是国家的政局稳定，由土地性质 决定，土地有限、不可再生，但人们对土地的需求日益增大、增加， 物以稀为贵，房地产作为龙头产业，税收约占国民生产总值的 10% 。 五证两书 一、《建筑用地规划许可证》 建设单位向土地管理部门申请征用划拨土地前，经城市规划行政主管 部门确认，该项目位置范围符合城市规划的法律凭证。 二、《建设工程规划许可证》 有关建设工程符合城市规划需求的法律凭证。 三、《国有土地使用证》 经土地使用者申请，经城市各级人民政府颁布的国有土地使用权的法 律凭证。该证主要载明土地使用者名称、土地座落、用途、土地使用 面积、使用年限、和 “四至”范围。 四、《建设工程施工许可证》 建设单位进行工程施工的法律凭证，也是房屋权属登记的主要依据之 一，没有开工证的建筑属违章建筑，不受法律保护。 五、《商品房销售(预售)许可证》 市、县人民政府房地产管理部门允许房地产开发企业，销售商品房的 批准性文件 六、 “两书” 《商品房质量保证书》、《商品房使用说明书》 名词解释 一、基本参数 ※ 复式：区别于跃层，受跃层启发，经济型跃层结构(上下不一样 高) ； ※ 错层：户内楼板面高度不一样，错开出有楼梯连接，但未分成两 层，适合大面积住宅； ※ 进深：一幢建筑物(房子)从前墙皮到后墙皮的距离(长度) ； ※ 开间：住宅的宽度，一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮的长度 (3m~3.9m 较舒适) ； ※ 层高：房屋一层的高度，指下层楼板面到上层楼板面的高度(2.9m); ※ 静高：一间房屋内楼板面与屋顶的高度(2.7m); ※ 户型：根据家庭人口组成情况和国家规定的居住面积定额所确定 的每户居室； ※ 建筑系数： “建筑占地系数”的简称，指建筑用地范围内所有建 筑物占地的面积与用地总面积之比，以百分率计。用以说明建筑物分 布的疏密程度、卫生条件及土地利用率。合理的建筑系数应在节约用 地的原则下，尽可能满足建筑物的通风、采光和防火、防爆等方面的 空间要求，并保证足够的道路、绿化和户外活动场地。 ※ 三通一平：通常指施工现场达到：路通、电通、水通，土地平整。 ※ 七通一平：大的开发区域需要的施工现场要求：路通、上水通、 雨污水通、电力通、通讯通、热力通、煤气通，场地平整。 七、与产权有关的概念 ※ 房屋产权：泛指所有者对财产的占有、使用、收益处分，并排除 他人干涉的全能，是物权的一种，房屋产权指房产所有者按照国家法 律规定所有的权利。 ※ 房屋权属登记：指房地产行政主管部门代表政府对房屋所有权以 及上述权利产生的抵押权等房屋他项权利进行登记，并依法确认房屋 产权归属关系的行为。房屋产权登记应遵循房屋的所有权和该房屋占 有范围的土地使用权权利主题一致的原则。 ※ 房地产权登记：通常称 “产权登记”(包括房屋所有权登记和房屋 他项权利登记)城镇房屋所有权登记是人民政府为了健全法制，加强 城镇房屋的管理，依法确认房屋所有权的法定手续，在规定登记范围 内的房屋所在地产权管理部门申请所有权登记，经审查确认产权