新大正-深度调研和分析报告-渝派第三方新秀，非住宅蓝海.pdfVIP

证券研究报告 公司研究/首次覆盖 2019 年12月06 日 房地产/房地产中介服务Ⅱ 投资评级：买入 （首次评级） 渝派第三方新秀，启航非住宅蓝海 当前价格(元) ： 46.62 新大正(002968) 合理价格区间(元) ： 54.52~59.97 核心观点 公司作为第三方物管企业，拓展能力优秀：精准定位公共、学校、航空领 域，搭乘后勤服务社会化东风；口碑优势凸显，助力异地拓展；非住宅空 间广阔市场分散，资本助力市占率提升。此外公司盈利能力并不逊色，主 要受益非住宅成本加成定价及良好的服务口碑，未来通过人效优化和增加 增值服务有望抵消异地扩张的影响。预计公司2019-2021 年EPS 为1.43、 1.82、2.32 元，目标价54.52-59.97 元，首次覆盖给予“买入”评级。 新大正：走出重庆、布局全国的非住宅第三方物管公司 公司是以非住宅为主的第三方物管公司，1998 年成立于重庆，2012 年开 始全国扩张，截至2019H1 已覆盖16 省28 市，在管项目316 个，在管面 积 5838 万平，合约面积 6771 万平，在管和合约面积过去三年CAGR 均 一年内股价走势图 为10%。公司位列2019 年中国物业服务百强企业第 18 名，重庆第3 名， 在非住宅领域竞争力突出。四位实控人均为公司元老，高管团队经验丰富。 (%) (万股) 物业管理：公共、学校、航空业态为特色，口碑助力全国拓展 30 25 公司2015-2018 年营收和业绩CAGR 为 19%、29% 。2019H1 非住宅占 21 19 综合物管面积和营收77%、93%，以公共和学校为主；保洁占专项物管面 12 13 积和营收77%、84%，以航空为主。非住宅成本加成定价模式下物业费稳 健上涨，累计收缴率较高。增值服务占营收8% 。2019H1 重庆在管面积和 2 6 物管营收占比下降至61%、77%，凭借深耕重庆，以及公共、学校、航空 (7) 0 业态积累的口碑优势，有望助力异地拓展。 18/12 19/03 19/06 19/09 成交量(右轴) 新大正 财务表现：盈利能力表现不俗，现金流充裕，轻资产属性清晰 沪深300 公司前三季度毛利率21%，净利率10%，非住宅成本加成定价及服务口碑 资料来源：Wind 使得公司盈利能力同非住宅面积或营收占比较高的中航、招商、保利物业 等相比并不逊色，未来通过人效优化和增加增值服务有望抵消异地扩张的