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商 业 地 产 主讲：庞帆顺 商业地产运作流程 1 2 3 4 商业地产招商引商 商业地产物业管理 商业地产运营管理 STEP STEP 1 商业地产项目运作流程 商业地产与住宅的区别 商业地产运作流程与内容 商业地产运作的十大误区 1、 市场调研 2、 商业分析 3、 商业定位 4、 商业规划 5、 主力店谈判 6、 建筑规划 7、 营销推广 8、 开发模式 9、 店铺销售 10、商业招商 11、商业运营管理 商业地产项目运作流程 城市综合体：商业地产风向标 商业地产与住宅地产的区别? 地理位置 目标顾客 功能用途 消费环节 物业要求 产品设计 销售营销 投资回报 专业程度 综合实力 规划层面不同 1、规划设计决定商业地产项目的存亡 2、招商前置 理论基础不同 住宅开发的理论基础是产品供需理论，商业开发遵循投资理论 开发流程不同 1、选址过程 2、定位系统化 3、推广针对性 客户不同 1、规模 2、投资者需求 3、各业态商家 消费者调研 年龄结构 性 别 婚姻状况 收入 价格需求 学历 品种需求 购物里程 业态选择 消费频次 消费支出 交通工具 消费动机 潜在需求 购物行为分析 经营者调研 分布地段 经营状况 价格 销售额 经营模式 实力 经营场所需求 市场空间 发展计划 品牌资源 货源 合作条件 配套资源 商业地产运作的主要内容及流程 市场调研 商业 分析 地段分析 城市场经济分析 周边商圈分析 竞争对手分析 SWOT分析 PEST分析 地区发展地位 GDP增长及占比 社会消费零售额 人口状况 居民可支配收入 职工平均工资 人均消费支出 城市经济分析： 区域特质 区域地位 城市规划 人口状况 基础设施 交通状况 潜在顾客及购买力 地段分析： 商圈分布 商圈规模 商业气氛 商圈特点 商圈辐射效应 市场容量分析 形态结构 竞争力分析 发展趋势 周边商圈分析： 商业分布 经营定位 经营规模 销售状况 赢利状况 商品分布 楼层分布 经营业态和品类 商场环境 营销特点 员工状况 管理团队 竞争对手分析： PEST分析是指宏观环境的分析，是指影响一切行业和企业的各种宏观力量。分别是：政治（Political）、经济（Economic）、技术（Technological）和社会（Social） PEST分析： S TRENGTHS W EAKNESSES O PPORTUNITIES T HREATS 负面、消极 内部因素 外部因素 正面、积极 优势 劣势 机会 威胁 商业定位 主题定位 目标市场定位 规模定位 业态定位 功能定位 档次定位 招商策略定位 商圈 以实际的消费行为和习惯来确定品牌组合定位 商圈的辐射能力对业态定位产生至关重要的作用 业态定位与商圈竞争对手要形成互补并创新 以实际消费购买力、商圈发展态势分析档次定位 消费行为 业态 发展态势 以实际商圈购买力分析和计算项目建设规模 购买力 商业地产定位的几个主要因素 以购买力计算为依据参考商业项目建设规模定位 商圈购买力 圈内竞争店分流购买力 ÷ 【 】 商场面积的保本销售额 ＝ 单店规模购买力 以购物步行速度测算项目建设规模 一般情况下，顾客的购物时间不超过3小时，超过这个时间就处于疲劳状态。 顾客的步行速度为30－40米/分钟，顾客购物的步行距离一般不超过5000－7500米，因此，可大致测出商场的单店建设规模不能超过25000平方米，如果超出这个面积就需考虑引入购物以外的其他商业用途，如餐饮、娱乐、休闲等服务型消费场所。 商业地产规划设计的几个要诀 ■交通规划——外部交通条件和规划 ■人流动线 —— 将人流变客流 ■聚客点 —— 公共空间和广场 ■内部组合设计 —— 引导人流 ■建筑外观 —— 地标建筑对价值欲望的满足 功能组合 购物＋餐饮＋休闲 购物＋餐饮＋休闲＋娱乐 购物＋餐饮＋休闲＋娱乐＋商务 …… 商业规划 业态组合 百货＋大卖场 百货＋专业店 大卖场＋专业店 大卖场＋品牌店 百货＋餐饮 百货＋大卖场＋餐饮 百货＋专业店＋餐饮 大卖场＋品牌店＋餐饮 …… 布局规划 垂直布局 平面布局 区域布局 业态规模 …… 商业动线 水平动线 垂直动线 人流动线 车流动线 货流动线 交通规划 垂直交通 水平交通 室内交通 室外交通 商业空间 层高 柱距 荷载 平面空间 电梯位置 配套用房 主楼与辅楼关系…… 二次装修 二次装修