宁波银亿威斯汀中心商业项目市场定位与财务分析报告.pptVIP

* * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * 投资现金流核算 投资现金流 项目规模(平方米） 单方成本（元/平米） 总价（万元） 32782 20000 65,564 2008年投资比例 60% 39,338 2009年投资比例 40% 26,226 按照贵司提供的成本数据，本项目商业部分成本约20000元/平米，总造价约6.55亿元，假设2008年投入其中的60%，约3.9亿元，2009年投入其中的40%，约2.6亿元. 开发商财务分析 在综合考虑投资成本、销售现金流以及经营现金流（含返租支出），开发商在2008-2017年实现的总体净现金流入约7.7亿元，项目NPV（@8%@2008）为5.5亿元。 总体现金流 第 年 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 项目 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 投资现金流 -39,338 -26,226 　 　 　 　 　 　 　 　 　 销售现金流 89,636 21,872 　 　 　 　 　 　 　 　 　 经营现金流 　 -11,242 -4,540 3,161 3,193 4,386 5,696 6,082 7,665 8,201 8,754 总体净现金流 50,298 -15,596 -4,540 3,161 3,193 4,386 5,696 6,082 7,665 8,201 8,754 项目NPV（@8%@2008） 54,854 项目总现金盈余 77,299 投资者投资100平米标准商铺投资情况分析 银行按揭相关参数 按揭期限 10年 银行按揭利率 6.5175% 万元按揭月度还款（元） 120.3838 首付比例 50% 投资者财务分析 楼层 销售面积 单价 总价 首付 按揭贷款总额 月度按揭支付 1-3年月度返租 4-6年月度返租 7-10年月度返租 负一层 100 18000 1,800,000 900,000 900,000 (10,835) 12,000 13,500 15,000 一层 100 118000 11,800,000 5,900,000 5,900,000 (71,026) 78,667 88,500 98,333 二层 100 42000 4,200,000 2,100,000 2,100,000 (25,281) 28,000 31,500 35,000 三层 100 32000 3,200,000 1,600,000 1,600,000 (19,261) 21,333 24,000 26,667 四层 100 30000 3,000,000 1,500,000 1,500,000 (18,058) 20,000 22,500 25,000 五层 100 30000 3,000,000 1,500,000 1,500,000 (18,058) 20,000 22,500 25,000 投资者投资标准商铺固定返租期后的首年投资收益测算 2019年收入测算 负一层 一层 二层 三层 四层 五层 租金收入 164 183 164 146 110 17 减：经营费用 -42 -47 -42 -37 -28 -4 营业税及附加 -9 -10 -9 -8 -6 -1 物业维修费用 　 　 　 　 　 　 商业管理费 -13 -15 -13 -12 -9 -1 物业费 　 　 　 　 　 　 房产税 -20 -22 -20 -18 -13 -2 净投资收益 123 136 123 109 82 13 投资者投资100平米标准商铺2019年的投资收益测算 2019年后假设投资收益按照3%的年增长率逐步增长。 投资者投资100平米标准商铺现金流分析 投资者长期投资现金流测算 第 年 0 1 2 3 6 7 8 9 10 11 年份 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 一层商铺投资者现金流 (5,900,000) 91,683 91,683 91,683 209,683 209,683 209,683 32