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第二节 市场途径及其方法在房地产评估中的应用 第二节 市场途径及其方法在房地产评估中的应用 [案例导入] 1.评估对象房地产概况  评估对象房地产为滨海市黄海路80号阳光小区第8号 楼一层公建，建筑面积1400平方米，具体情况如下： （1）位置与环境。评估对象房地产位于滨海市黄海路80 号阳光住宅小区，小区北面靠山，南面俯瞰大海，地势 北高南低,依山望水。小区南靠滨海市主要交通干道黄海 南路，总建筑面积16万平方米，各类住宅共1300套。  规划为南北向30栋多层和小高层住宅。小区中央 设有宽阔的中央公园，各种配套设施齐全，小区内的 交通组织体系采用完全人车分流设计，车道全部设置 在社区的外围，真正确保住宅区内部居住生活环境的 安静与安全。小区周边交通发达，通过此地的有十几 路交通线路。  （2）占用土地的基本情况。 该评估对象为住宅区，该小区总 占地面积98000平方米，其中商服用地9900平方米，住宅用地 88100平方米。根据滨海市政府[2008]40号文件，该地块土地 级别为六级。目前已取得了国有土地使用证，证号为滨海市国 用（2011）字第188号。  （3）评估对象房屋的基本情况。该评估对象房屋是阳光小区 第8号楼，建于2011年，一层为公建，8号楼共13层，总建筑面 积11 000平方米，其中一层公建1400平方米。公建层高3.3 米，全部为框架结构，按八级抗震烈度设防。8号楼位于整个 小区的中心，中央公园的北侧。评估对象房屋的外装修为塑钢 门窗，西班牙瓦，进口高档外墙黏土砖；内装修为水泥地面， 墙面、天棚刮大白。评估对象房屋有完善的水、暖、电设施， 冷水采用无毒、无味、无腐蚀性的进口塑料管，热水管采用紫 铜管，并设置了结构化布线系统，主干线采用室外光缆。  2.评估要求  评估该房地产2013年4月1日的市场价值。  第二节 市场途径及其方法在房地产评估中的应用 第二节 市场途径及其方法在房地产评估中的应用  一、市场售价类比法  （一）市场售价类比法的基本思路  1.市场售价类比法的含义  市场售价类比法又称市场比较法、交易案例比较法等,它 是将作为评估对象的特定房地产与在近期交易的类似房地产加 以比较对照，并根据已发生交易的类似房地产的价格，经过因 素修正得出评估对象房地产在评估基准日可能实现的合理价值 的评估方法。  该方法既可以对房地产（房地合一）价值进行评估，也可 以单独对土地价值进行评估。  市场售价类比法的理论依据是房地产价格形成的替代原 理。替代原理说明，作为一个理性的投资者，在市场上购置一 宗房地产时，他所愿意出的最高的价格不会超过近期市场上已 经成交的与所要购置房地产基本相同的房地产交易实例的交易 价格。  从房地产评估的角度来看，作为投资者所参照的房地产交 易实例的交易价格便可作为确定房地产评估价值的基本依据， 即以通过对房地产交易实例的交易价格的适当修正，得出评估 对象房地产的评估价值。  2.市场售价类比法适用的条件和对象  市场售价类比法的适用条件是具备发育完善的房地产市场 ,并且在市场上能够收集到大量的与被评估房地产相类似的市 场交易实例资料。  如果房地产市场不发达或交易规模狭小，市场售价类比法 就难以在房地产评估中应用。  市场售价类比法适用的对象是具有交易性的房地产，如房 地产开发用地、普通商品住宅、高档公寓、别墅、写字楼、商 场、标准工业厂房等。而对于那些很少发生交易的房地产，如 特殊工业厂房、学校、古建筑、教堂、寺庙、纪念馆等，则难 以采用市场售价类比法评估。  3.市场售价类比法评估计算公式  采用市场售价类比法评估房地产的价值时，要对参照物房 地产（可比性强的交易实例）的交易价格进行交易情况、区域 因素、个别因素、交易日期等因素进行修正，然后得出评估对 象房地产的评估价值。市场售价类比法的评估计算公式为：   房地产评估