世联地铁老街站上盖物业项目可行性研究报告.docxVIP

世联地铁老街站上盖物业项目可行性研究报告 地铁老街站上盖物业项目可行性研 究报告 未经深圳市地铁有限公司或其授权主管部门许可本报告全部或 部分内容不得供给任何第三方 评估报告名称地铁老街站上盖物业项目可行性研究报告 评估报告编号 [2005]K0305号 评估机构 深圳市世联房地 产评估有限公司 评估日期2005年3月8日至2005年6月21日 深圳市地铁有限公司 承蒙信任我们非常荣幸地提交我公司深圳市世联房地产评估有 限公司对贵公司委托的地铁老街站上盖物业项目可行性研究方面的 意见供贵司参考 需要说明的是本报告中项目规划功能规划指标及可销售面积指 标等依据深圳市地铁有限公司提供的资料如果相关数据发生改变我 们的测算结果也需相应做出调整 因项目为地铁老街站上盖物业这一特殊性我们在投资估价与资 金筹措项目的建设进度安排主耍依据委托方提供的有关资料通过对 本项目前期初步定位构想规划进行分析基于目前深圳市房地产市场 情况结合近十年来我们的专业实践以及对项目周围相关物业认真细 致的调查研究而完成的 由于时间与资料的限制未必能将项目的实际情况全面地考虑在 内希望通过我们的努力为贵公司提供有价值的建议 顺颂 商祺 深圳市世联房地产评估有限公司 2005 年 6 月 21 口 一 项目总论1 1项目背景1 11项目位置1 12项目四至1 13项冃建设规划指标 2 14项目用地现状3 15开发公司概况3 16承担可行性研究工作的单位5 17可行性研究范围5 18研究工作依据5 2可行性研究结论6 21项目开发的必要性 6 22自然可行6 23法律基本可行6 24市场可行7 25经济效益可行7 com项目建设进度 7 com投资估算和资金筹措 8 com项目经济效益 9 3项目风险及防范建议 9 com 手续风险9 com 建筑主体风险 9 com 资金筹措风险 10 314 市场风险10 32 防范建议10 33关于地价的建议 10 4可行性研究结论11 二 宏观市场研究 12 1全国经济环境 12 11 2004年国民经济较快增长 12 12 全国房地产市场发展状况 12 土地市场不断规范 13 14加强土地供应调控停止别墅类用地的土地供应 14 15利率政策调整对于房地产市场的影响14 16房地产税开征对于房地产市场的影响14 2深圳市经济环境15 21深圳市社会经济发展现状 15 22居民消费收入呈上升态势 15 23深圳市远景及发展定位16 24深圳市房地产市场冋顾16 25房地产进入平稳增阶段17 26深圳市房地产市场未来预测 17 三片区房地产市场研究 18 1片区规划18 2片区房地产市场特征 19 21 片区房地产市场发展19 2 2 住宅房地产市场19 com 住宅房地产市场概况 19 com 住宅房地产市场供给 19 com 住宅房地产需求分析 20 com 典型房地产调查20 2 3 商业房地产市场22 com 商业房地产供给22 com 片区商业房地产分布 22 com 商业房地产需求分析 23 com 商业房地产经营情况 23 com 经营方式23 com 发展机会23 com 典型房地产调查24 3片区房地产市场分析结论 26 41 住宅房地产市场26 42 商业房地产市场26 四 项目SWOT分析及评价 27 11 优势S 27 12 劣势W 27 13 机会0 27 14 威胁T 27 2项目评价 28 五地铁对项冃影响29 1深圳地铁规划 29 11轨道交通布局29 12 地铁带来的转变30 2地铁商业调查 30 深圳市地铁1号线沿线地下商业调查30 地铁对深圳商业的影响31 3地铁对本项目的影响 31 六项目定位及评估32 1项目定位32 11项目发展规划32 地下室部分设计内容和要求 32 商场和公交站设计内容和要求33 商务公寓设计内容和要求33 客户定位33 价格定位34 21项目发展规划评估 34 22项目户型设计评估 34 23客户定位评估35 24价格定位评估36 25项目评估意见37 七 项冃开发建设进度安排38 1有关工程计划说明38 2施工横道图38 八投资估算与资金筹措 39 1项目总投资估算39 2资金筹措41 3投资使用计划 41 九 销售及经营收入预测 42 1物业销售收入 42 2经营收入测算42 3项目销售回款计划43 4资金来源与运用分析43 5销售利润43 十社会效益分析 44 1建立现代交通接驳体系完善地铁服务功能 44 2带动周边区域发展44 3加强港深经贸往来44 4国有资产良性发展示范44 5增加政府税收提供就业机会 45 H，一财务与敏感性分析46 1赢利能力分析 46 2项目不确定性分析46 21项冃盈亏平衡分析 46 22项目敏感性分析46 十二研究结论与建