《物权法》与《物业管理条例》PPT课件.pptVIP

* * 2. 签订前期物业服务合同应注意事项 物业的承接验收 物业服务费用与早期介入的报酬 物业的保修责任 前期物业服务合同的终止 * * 物业管理中安全责任与有效的安全防范 《物业管理条例》第四十七条规定属于安全防范责任 不属于安全保证、保障、确保责任——不要瞎承诺 业主、住户、业主大会、业主委员会、居委会的安全防范——邻里守望 《物业管理条例》第三十六条明确规定：“物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。”试从经济赔偿的角度分析，这其中物业服务企业应承担那些相应的法律责任？ 违约责任与故意责任、重大过失责任 * * 物权法带来的法律冲击 有利的方面： 重新界定了不动产所有权的构成 以建筑物区分所有权构筑了物业管理的理论体系与法律制度 限制了业主大会的成立与业主委员会的选举 明确了业主不得以放弃权利不履行义务 明确了共有部分、共同管理权利不得单独处分 清晰地界定了车库、车位所有权的归属 赋予了业主的诉讼权利 扩展了相邻关系以及地役权的内容 * * 不有利的方面： 限制了业主大会之成员权 限制了业主大会的成立与业主委员会的选举 在业主决策程序中增加了业主总人数的投票要求 增加了专项维修资金使用的难度 混淆了共有权与共用部分的概念 混淆了管理人与管理服务人的概念 混淆了管理规约与业主公约的概念 专有部分、共有部分界定不清 没有赋予业主大会、业主委员会的诉讼主体资格 相邻关系、地役权的内容粗糙不明晰 * * 《物业管理条例》的修改 379号国务院令-------504号国务院令 第十条增加了“街道办事处、乡镇人民政府”的指导与监督 删除了第十条第二款 第十一条业主大会职责修改成“下列事项由业主共同决定” 第十二条投票权方式与《物权法》一致 第十九条修改保持与第十条一致 物业管理企业修改为“物业服务企业” 业主公约修改为“管理规约”，业主临时公约为“临时管理规约” 第十五条业主委员会由业主大会执行机构修改为“业主委员会执行业主大会的决定事项” * * 物权法第六章规定的业主决策权以及决策事项 物权法第七十六条规定 下列事项由业主共同决定： （一）制定和修改业主大会议事规则； （二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约； （三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员； （四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人； （五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金； （六）改建、重建建筑物及其附属设施； （七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。 决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。 * * 所有权人2/3决策权的变化： 业主共同决定的专项维修资金，《物权法》使三分之二决策方法发生根本变化： 原《物业管理条例》的2/3投票权 《物权法》的双2/3投票权 为了给以后的司法审判保留有效证据，三分之二投票权应该实行实名制 决策的项目也发生变化 * * 内容也发生了根本变化： 原《物业管理条例》第十二条规定： 制定和修改业主公约 制定和修改业主大会议事规则 选聘和解聘物业管理企业 专项维修资金使用和续筹方案的决定 必须经物业管理区域内全体业主所持投票权２／３以上通过 《物权法》修改为： 筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金 改建、重建建筑物及其附属设施 决定上述事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意 * * 所有权人“双过半”决策权的变化： 业主共同决定的事项，《物权法》使与原《物业管理条例》中双过半决策方法发生根本变化： 原《条例》的“双过半”： 《物权法》的“新双过半”： 为了给以后的司法审判保留有效证据，双过半投票权决策应该实行实名制 * * 内容也发生了根本变化： 原《物业管理条例》第十二条规定： 业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但应当有物业管理区域内持有１／２以上投票权的业主参加 业主大会作出决定，必须经与会业主所持投票权１／２以上通过 即业主大会作出一般事项决定、决议，应当有1／2以上投票权业主参加，并经参加业主之中投票权1／2以上同意通过 《物权法》修改为： 制定和修改业主大会议事规则 制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约 选举业主委员会或者更换业主委员会成员 选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人 有关共有和共同管理权利的其他重大事项 决定上述事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意 * * 业主的概念-------业主与非业主使用人身份界定 业主……《中华人民共和国物权法》规定