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大唐花园总体营销思路 目 录 一、 前 言 二、 别墅市场分析 三、 本案分析 四、 基本立意 五、 推广策略 六、 推广主题 七、 包装方式 八、 结语 1 大唐花园总体营销思路 壹. 前 言 综观上海的别墅市场，可谓林林总总，遍地开花。即使本 案周围，也有不少别墅物业。要想在如此众多的各类别墅中脱 颖而出、争得市场，如果没有产品本身的创新，以及推广诉求 的出新出奇，并能切中目标市场的心理，那显然是不行的。 为此，本案的推广思路必须在产品创新、诉求新奇这两方 面着力挖掘、推敲提炼，以形成一个统领整个营销过程的推广 理念，指导和规范各环节、各阶段的具体的推广形式和实施。 而无论是产品创新，还是诉求新奇，都不能为“新”而“新”， 都必须根植于特定的目标群体，符合和满足他们特定的消费需 要。包括现实需求和潜在需求，唯其如此，方能有的放矢，卓 见成效，激起目标市场的倾心与向往。 正是基于这一认识，本文拟将从基本立意、推广策略和主题、 包装方式等诸方面逐一展开。以理出一条基本线索，构成营销 推广的总体框架。 2 二、别墅市场分析 （一） 别墅历史沿革 （二） 近期及当前别墅市场 （三）九亭概况 （四）别墅形态发展 （五）区域市场 3 贰. 别墅市场分析 （一） 别墅历史沿革 上海素有“万国建筑博览会”之称，百年沧桑巨变，东西文化交 融，上海留下了众多风格迥异、造型丰富的别墅建筑（花园住宅）， 开埠以后到解放期间，上海花园住宅的发展，大致经历了三个阶 段。 从开埠到第一次世界大战期间，外籍传教室和外国商人初到上 海，在黄浦江两岸建造一些四坡顶的简单“洋房”。 第二阶段是 1920 年后，随着租界的扩张，花园洋房日渐增多， 并且在一战结束后，经济逐渐恢复和繁荣，上海出现建筑花园洋 房的高峰期。 第三阶段是 1944 年以后，有些巨商富贾为避市场通货膨胀，转 向投资花园住宅，这是近代花园住宅发展的尾声。总体而言，在 建国前后近百年中，上海共有各种风格的花园住宅 160 余万 m2 ， 大多是模仿国外住宅的建筑造型，适当沿用中国传统住宅的布 置，形成中西合并璧的建筑格局。