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房地产项目开发全过程成本管理 　　目 录 　　第一章 成本控制总述 　　1 房地产项目成本控制是投资控制 　　2 全生命周期贯彻目标成本 　　3 房地产行业成本控制现状 　　第二章 论证阶段的成本分析 　　1 项目定位分析 　　2 项目成本估算 　　3 目标成本构成 　　第三章 设计阶段的目标成本 　　1 方案阶段的目标成本 　　2 施工图阶段的限额设计 　　3 设计费用的构成 　　4 设计变更的管理 　　5 设计阶段目标成本 　　第四章 招标采购阶段的合约规划 　　1 项目合同分判 　　2 合作单位规划 　　3 材料供应规划 　　4 合约规划 　　第五章 施工过程的动态成本控制 　　1 施工计划的编制 　　2 签证管理 　　3 设计变更施工管理 　　4 动态成本的管理 　　第六章 结算阶段的合同价调整 　　1 工程结算办理 　　2 签证的结算管理 　　3 成本指标的累积 　　第一章 成本控制总述 　　1 房地产项目成本控制是投资控制 　　房地产项目的成本控制，就是在该项目既定的目标收益或者利润率的前提下，根据对未来销售收入的预期，确定该项目的总成本并且项目实施过程中动态控制支出原则上不超过目标成本值，以保证目标收益或者利润率得以实现的过程。 　　房地产项目的成本控制是一个动态的投资控制概念，需要经历可行性分析、设计、开发报建、招标采购、招标建设、营销、交楼然后进入物业维护过程，整个开发过程任何环节成本的失控都可能导致项目成本超出目标成本而降低目标收益或目标利润率。 　　2 全生命周期贯彻目标成本 　　经历了2008年启示之后，公司逐步加强了项目全生命周期的目标成本控制，实施过程中动态控制投入，设定警戒比例，实施项目全生命周期目标成本管理。 　　行业内其它公司对全生命周期成本的作出了上图，揭示了建设过程中各个阶段对成本的影响大小，可以看到随着项目的推进，对成本的影响在逐渐的减少。 　　2.1 建立目标成本 　　可行性研究结算做出目标成本估算，规划方案确定后建立执行的目标成本。 　　各阶段目标成本的编制情况以及深度应符合： 　　立项阶段：形成项目目标总成本; 　　规划设计阶段：制定目标成本，并分解形成各专业目标成本; 　　方案设计阶段：将各专业目标成本分解形成分项工程目标成本; 　　扩初设计阶段：在分项工程目标成本基础上形成设计限额指标; 　　施工图设计阶段：根据设计限额指标进行作业，设计出目标成本符合要求的施工图; 　　施工实施阶段：动态监控目标成本执行情况，及时统计已发生成本。 　　2.2 动态执行和控制 　　项目目标成本重点在于执行和控制。执行目标成本过程分为设计阶段、招标采购阶段、工程施工阶段和结算阶段，营销费用和开发报建费用由于在整个项目费用构成中所占比重不高且弹性较小，故不在本解决方案中讨论。 　　获取到项目后，成本管理部根据市场信息进一步细化目标成本，给到产品设计中心设计限额指标，设计在限额指标约束下开展设计工作，成本过程中参与设计，对各个阶段图纸进行测算，保证设计成果符合目标成本。施工图出来后，成本在施工图的基础上进行合约规划，确定需要选取的合作单位的要求，同时将工程内容分解到各个合同范围内，对合作单位和材料供应商进行采购。工程建设过程是设计效果呈现和合同履行的阶段，但是施工阶段已经不是影响成本最大的阶段。 　　目标成本的执行和控制，是保证目标成本得以实现的有力保障，是本解决方案讨论的重点内容。 　　3 房地产行业成本控制现状 　　房地产行业在中国经历了多年的发展，各房地产企业均不断加强成本控制意识，纷纷研究自己企业的特点并借鉴同行经验，研究产品、材料和工艺，把成本管理从粗放化管理转移到精细化管理上来。 　　在各大房地产开发企业中，不乏一些企业在成本控制上做得比较成功，如万科、碧桂园、雅居乐，其成本控制能力在行业中处于领先地位，大大增强了他们在激烈的竞争环境下的生存能力。 　　成功的房地产企业，大抵都有一个共同的特点，就是全民成本意识。他们在项目获取阶段开始构思自己的成本构成，逐个阶段对成本进行严格控制，任何一个阶段超出成本都必须拿出强有力的说明。 　　第二章 论证阶段的成本分析 　　项目论证是是否获取项目的必须且最重要的过程，而且产品定位是决定项目成本的最重要因素。 　　要做好项目论证阶段的成本控制，主要是要做好项目的可行性研究分析，基于城市和当地房地产市场的状况作出准确的项目定位、项目成本构成分析和项目运作计划，在成本调研的基础上把握好当地成本情况。 　　《可行性研究报告》应具备地块基础资料、周边环境及其发展趋势、合作方背景、合作方式及条件、初步规划设计方案、开发节奏及市场定位等基础内容，另外还须包括的成本造价活动有：成本费用估算和控制目标及措施;投资及效