经济评价指标与方法.docVIP

一、大纲要求 考试目的 本部分的考试目的是测试应考人员对房地产投资项目经济效果、各类经济评价指标及其计算方法的了解、熟悉和掌握程度。 考试要求 1．掌握效益和费用识别； 2．掌握投资回收与投资回报； 3．掌握经济评价指标体系； 4．了解通货膨胀的影响； 5．掌握动态盈利能力指标及其计算； 6．掌握静态盈利能力指标及其计算； 7．掌握利息、借款偿还期、利息备付率、偿债备付率指标及其计算； 8．熟悉资产负债率、流动比率和建动比率指标及其计算； 9．熟悉方案经济比选的概念及其作用； 10．掌握方案经济比选定量分析方法； 11．掌握方案经济比选方法的选择规则及特殊注意事项 二、内容讲解 第六章　经济评价指标与方法 第一节　效益和费用识别 对于房地产开发投资活动来说，投资、成本、销售或出租收入、税金、利润等经济量，是构成 房地产开发投资项目现金流量的基本要素，也是进行投资分析最重要的基础数据。 一、投资与成本 （一）广义投资与成本的概念 1．投资 广义的投资是指人们的一种有目的的经济行为，即以一定的资源投入某项计划，以获取所期望的报酬。所投入的资源可以是资金，也可以是土地、人力、技术、管理经验或其他资源。房地产投资分析中所讨论的投资是狭义的，是指人们在房地产开发或投资活动中，为实现某种预定的开发、经营目标而预先垫支的资金。 一般工业生产活动中的投资，包括固定资产投资和流动资金两部分。固定资产投资是指用于建造或购置建筑物、构筑物和机器设备等固定资产的投资。固定资产投资在项目投产以后，随着固定资产在使用过程中的磨损和贬值，其价值逐渐以折旧的形式计入成品成本，并通过成品销售以货币形式回到投资者手中。流动资金则是指工业项目投产前预先垫付，在投产后用于购买原材料、燃料动力、备品备件，支付工资和其他费用以及被在制品、半成品、制成品占用的周转资金。流动资金在每个生产周期完成一次周转，在整个项目寿命周期内始终被占用，直到项目寿命周期末，全部流动资金才能退出生产与流通，以货币资金形式被收回。 2．成本 成本是指人们为达成一事或取得一物所必须付出或已经付出的代价。就工业投资项目而言，其投产后便开始了成品的生产经营活动，成品的生产与销售伴随着活劳动与物化劳动的消耗，产品的成本就是这种劳动消耗的货币表现。产品生产经营活动中的成本包括生产成本和销售费用两部分，前者指发生在产品生产过程中的费用，后者指发生在产品销售过程中的费用。生产成本加上相应的销售费用称为产品的销售成本（） 影响产品成本高低的因素很多。对于同一种成本来说，不同的生产技术方案、不同的生产规模、不同的生产组织方式、不同的技术水平与管理水平、不同的物资供应与产品销售条件、不同的自然环境等，都可能导致产品成本的不同。 投资分析中使用的成本概念与企业财务会计中使用的成本概念不完全相同，主要表现在两个方面：①财务会计中的成本是对生产经营活动中实际发生费用的记录，各种影响因素的作用是确定的，所得到的成本数据是唯一的，而投资分析中使用的成本有许多是对拟实施项目未来将要发生的费用的预测和估算，各种影响因素的作用是不确定的，不同的实施方案会有不同的成本数据；②在投资分析中，根据分析计算的需要还要列入一些财务会计中没有的成本概念（） （） 房地产生产经营活动中的投资与成本，与一般工业生产活动有较大差异。从本书第一章介绍的 房地产直接投资形式来看，其投资与成本有如表6-1所示的特点。 房地产投资项目中投资与成本的特点　表6-1 投资形式 经营方式 投资 成本 开发投资 出售 开发建设过程中的资金投入 开发建设过程中的成本支出 出租 开发建设过程中的资金投入 含开发建设成本和出租成本 经营 开发建设过程中的资金投入 含开发建设成本和经营成本 置业投资 出租 购买房地产时的资金投入 含购买成本和出租成本 经营 购买房地产时的资金投人 含购买成本和经营成本 对于开发-销售模式下的房地产开发项目而言，开发商所投入的开发建设资金属于流动资金，但其投资的大部分又是在形成建筑物或构筑物等以固定资产形式存在的开发商品，并通过项目建设过程中的预租售或建成后的租售活动，转让这些固定资产的所有权或使用权以收回投资。开发过程中所形成的开发企业固定资产，大多数情况下很少甚至是零。所以基本上所有的投资均一次性地转移到房地产产品的成本中去了。房地产置业投资或开发建设完成后出租楼宇或自行经营，则与一般的工业生产项目投资和成本的概念相同。 1．开发项目总投资 开发项目总投资包括开发建设投资和经营资金。开发建设投资是指在开发期内完成房地产产品开发所需投人的各项费用；经营资金是指开发企业用于日常经营的周转资金。开发建设投资在开发建设过程中形成以出售和出租为目的的开发产品成本和以自营为目的的固定资产和其他资产。开发项目总投资构成如图6-1