《大连市温泉休闲会所投资运营策划案》.docVIP

大连市温泉休闲会所投资运营策划案 第一部分 写在运营案的前言（关于大连温泉项目概述） 大连温泉业投资利好消息 大连市民洗温泉数量这几年一直以50%%左右的速度递增。从去年开始，温泉业更是展示出旺盛的前景，我市温泉游客数量激增的拐点大约是3年前，民间资本大举介入温泉业，预计未来两年将迎来我市温泉业的黄金期，市民温泉游数量两年后至少增加一倍。目前我市温泉投资热度不谋而合，业内人士对我市温泉业前景持乐观态度。 -----数据来源于《安波温泉滑雪节组委会与新商报社会调查》 有四成以上（43．75％）的市民每年有一次机会泡温泉，更是有15．75％的市民每年泡温泉的次数为四次以上。这个数量在未来两年还会成倍增加，温泉游正逐渐成为市民们的休闲度假习惯。自驾车的兴起，休闲度假渐成趋势，也成为温泉热的重要支撑。 ??? 近两年，大量民间资本涌入温泉业，继安波、龙门汤之后，又将陆续形成旅顺白银山温泉城，金州大黑山、小黑山温泉度假村，庄河步云山、歇马山庄等覆盖全市的温泉板块，大连温泉的容量将呈几何倍数增加。将来，大部分市民一年洗10至20次温泉，应该是一个合理的旅游投资。 -----数据来源于《天健网》报道 因此， 温泉行业的消费需求日渐成熟，形成自成体系的温泉文化。 温泉和旅游业结合紧密，形成固定产业模式链条 温泉的民众消费规模化，并呈现逐年递增的趋势 大连温泉业消费问题 平均消费偏低，高端消费不足的现状。调查中显示，泡温泉一次的平均消费（门票＋泡温泉＋餐饮）在100元以下的市民占了46．58％，300元以上的占2．15％；每年在泡温泉上的消费金额在1000元以下的市民占59．32％，而3000元以上的仅占1．91％。 ??? 高端客源不足，与我市温泉业过去的产品架构有很大关系。温泉在我市仍然淡旺季分明，很多温泉经营者为了平衡淡季损失，采取低成本运作，导致过去我市温泉业档次偏低。这种状况在近几年有很大好转，相继出现了安波鸿缘温泉山庄、铭湖温泉度假村等高端产品，系列高端温泉项目正在建设之中，像福慧温泉山庄等老牌温泉项目也进行了升级改造，将满足高端游客的需求。此外，各温泉经营者也开始重视企事业等含金量较高的团队的市场挖掘。服务提升是最大变量。调查显示影响消费者因素排在二到五位的分别是服务水平、地理环境因素、价格方面、温泉场所的品牌和知名度。 因此，做好温泉文化，提升温泉附加值，是温泉经营者增加竞争砝码的最大变量。 -----数据来源于《天健网》报道 因此， 温泉投资加剧，中高档温泉出现较多，同业市场竞争明显 新兴高档温泉两年内开发度较大，行业的同时期竞争明显 温泉人均消费偏低，高档消费客源保留率低 温泉业同期竞争激烈，造成很多新温泉首期运营成本过高，回报缓慢 温泉和企业消费需求挂钩，形成产企供需关系 决胜新温泉行业投资的关键是，如何开发保有高端客户，如何争取保有企事业含金量高的团队客户，如何提高软性竞争的服务优势。 大连温泉同业分析 大连地区，同业竞争的典型温泉代表用以下七所温泉为例分析： 老牌温泉代表的老铁山温泉，凯伦温泉，安波温泉等 新兴旅游结合体温泉代表的铭湖温泉，天沐温泉等 新兴高档温泉代表的唐风温泉，成园温泉等 先机形成的客源稳定性：是指一些成熟发展的温泉，如铁山温泉，安波温泉等，已经通过数十年的发展，奠定了固定的运营模式，在同比竞争中，已经走在了无前期成本大投入的竞争阶段，并且通过长期发展，稳定积累了相当的客户资源，培养了部分消费习惯，并且占据在一个投入最少，无需宣传成本的高度，人工服务成熟的阶段。 口碑的力量：是指成熟发展的温泉，形成的稳定忠实消费群体的口碑和引导作用。口碑效果是减少宣传投入，引导温泉行业走入盈亏平衡的重要标志点，是温泉行业前期投入最主要的目标。成熟发展的温泉，极大的节省了时间和投入的投资，已经可以运用口碑效果来得到回报和收益。对于后起温泉来说是一个需要消耗时间和精力对抗的重点。 特色服务的吸引力：多见于新兴大规模投资温泉会所，在室外温泉造型上，按摩服务和餐饮特色上，以及客房特型上，通过新颖装修和建设，来吸引和对抗老牌温泉，吸引部分客源的流动。 地理位置的优越性：多体现于和本地的旅游产业的紧密结合，比如铭湖，安波和滑雪旅游的结合，唐风和金石滩旅游地结合。是本地特色利益最大化的体现 价格的优势：比如凯伦温泉明显的平民化价位。 我看温泉投资运营的着力点 目前，大连市温泉的投资，进入高投资高期望值的时期，很多投资者关注并进军了温泉行业的投资。 在高利润回报的温泉行业，此时的投资，利好消息是，市场需求增大，市民对温泉消费的意识提高，消费市场相对