世联房地产产品专题研究112p市场调查分析课件教案.pptx

房地产产品专题研究1.住宅产品房地产产品专题研究2.商业产品3.办公产品1.多层、低层住宅产品2.小高层3.高层4. 超高层洋房产品多层、低层别墅产品类别墅产品目录花园洋房概况花园洋房的特征花园洋房常见类型花园洋房个案分析住宅产品花园洋房花园洋房概况花园洋房的起源花园洋房是介于多层住宅与别墅之间的一种多层板式建筑，它起源于300多年前的英国。登陆中国 花园洋房源于上海，自19世纪中期起，为上海、福建和广东一带上流阶层所专属，是西方文明和生活方式与中国文化交织的产物。更为具体地说，它是当时的国内房地产开发商顺应上海租界辟建而带来的市场需求，针对特定少数阶层、采用西方的建筑形式和新的工程技术、新型建筑材料开发出来的具有稀缺性的高利润住宅产品。从现在的房地产定义观点来看，当时的花园洋房相当于目前房地产市场中的独栋别墅。住宅产品花园洋房花园洋房的定义狭义定义就是Garden Villa（花园别墅），也就是通常所说的花园式住宅、西式洋房、小洋楼，带有花园草坪和车库的独院式平房或二、三层小楼，强调户户有花园，包括市场中的洋式联排（或双拼）、TOWNHOUSE，户型较大，居住舒适程度高。 广义定义 广义花园洋房介于别墅和普通公寓之间，它具有部分别墅（独栋和联排Townhouse）的优点，又不可能完全脱离城市的繁华和便利，因此从某种程度上看，其在地理区位上也位于别墅区和主城区之间。定义特点广义花园洋房的容积率比狭义的要高些，但也同属低密度住宅，户型和普通住宅户型相仿，有100多平米的平层，也有近200平米的复式；基本位于郊区，是住宅郊区化的产物；6层以下多层板式建筑，以四层为主，绿化率比较高，普遍存在远郊区一带，一般首层赠送花园，顶层赠送露台，也有将户外绿化景观引入室内的情况。 花园洋房的建筑风格有欧陆古典式、英国乡村式、西班牙式、中西混合式（按照中方业主偏好，在建筑技术、房屋结构及住宅设备上采用西式风格，在平面布置、内外装修、庭院绿化方面融入中国传统特色，风格多样）等。目录花园洋房概况花园洋房的特征花园洋房常见类型花园洋房个案分析住宅产品花园洋房地面层的庭院、地下或半地下庭院，二层及以上层的入户花园、有着较大面积的阳台、露台、屋顶平台、屋顶花园等花园洋房特征花园既包括小区宏观层面的花园，诸如各种中心绿地、广场、组团绿地、楼间庭院等等。同时，也有微观层面的属于每户业主私有的花园或者类似花园的室外空间，这更是花园洋房这种住宅产品的设计核心和精髓。其设计的宗旨是，尽量为每一户住宅都提供适宜的室外或半室外休闲空间。洋房主要突出“洋”字。主要针对的是建筑风格、造型设计、立面设计以及装饰细部等。包括现代、古典、中式、欧式、北美风格、北欧风格、地中海风格、乡村风格等，可以丰富多彩、不拘一格。但其中又以新古典风格、现代风格、乡村风格最为常见。规划设计中要么追求的是小镇风情、异国情调，要么是小资和时尚。住宅产品花园洋房花园洋房特征—地中海风情洋房特征一：外立面颜色与坡屋顶宽阔的阳台。外墙多为鲜亮的黄色或白色，有拱形的窗户，屋顶的坡度较缓，屋面多为红色的筒状陶瓦。特征二：建筑立面呈不规则形态多表现出一种不规则的形态，其主要设计构思，还是来源于地中海沿岸的不规则民居的布局形态，多受到海边坡地的限制影响，依势建造诸多不规则的房屋以供居住，久而久之，变成为一种独特的地中海建筑符号。特征三：“凹凸有致”的建筑构件凸窗的做法，将整个窗体(从地面到屋顶)进行外凸，通过地中海传统的红瓦铺设。转角阳台，通过不规则的切割，将地中海建筑的不规则性演绎的恰到好处。住宅产品花园洋房花园洋房特征—西班牙洋房特征一：海湾式布局西班牙是海洋国家，所以“水”是西班牙风格的灵魂元素之一，在空间分割中使用水系、绿化带为分隔媒介，使社区与外部自然区分，由社区空间到生活空间。特征二：家庭庭院西班牙建筑一般每户都有两个庭院——入户庭院和家庭庭院，入户庭院突出了会客的气氛，院门为仿旧铁艺门；家庭庭院则体现了家人交流空间的特点，同时有一定的私密性。特征三：建筑细节有宽阔的阳台。外墙多为鲜亮的黄色或白色，有拱形的窗户，屋顶的坡度较缓，屋面多为红色的筒状陶瓦。门或窗间螺旋状的柱子装饰是它的一大特色，多见外挑门亭、弧形长窗、圆柱塔楼等。住宅产品花园洋房花园洋房特征—法式洋房特征一：建筑细节尖塔高耸、尖形拱门、大窗户、利用十字拱、飞券、修长的立柱，整个建筑以直升线条。特征二：建筑布局整个建筑多采用对称造型，屋顶多采用孟莎式，坡度有转折，上部平缓，下部陡直。屋顶上多有精致的老虎窗，或圆或尖造型各异。特征三：建筑外立面外墙多用石材或仿石材装饰，对点、线、面多种建筑元素的运用。住宅产品花园洋房花园洋房特征—英式洋房特征一：英式建筑外立面蓝、灰、绿富有艺术的配色处理。保持着红砖在外，斜顶在上，屋顶为深灰色。特征二：英式建