南京青龙山项目深度可行性研究报告.pdf

. 南京青龙山项目深度可行性研究报告 . . 开篇语 《宋书·谢灵运传》中记载，“修营别业，傍水依山，尽幽居之美”。墅而有别。结合南京的城市经济发展趋势和高端低密度住宅 市场特性，依托青龙湖独特的湖景资源和人居森林资源，锁定本案的产品低密度开发定位，是本报告的核心述求。 总体市场回顾 进入2009年后，中国整体经济虽然受金融风暴的影响而有所波动，但是对中高端市场的冲击并不明显。长远来看，随着中国经济 的发展，中高收入的家庭将继续增加，别墅物业的潜在需求较大。但是，别墅物业的客户群不同于一般住宅，要在日益激烈的市场竞 争中取胜绝非易事。在中高端市场，客户较为理智，对产品的需求和要求都不同，因此对别墅的品质和个性化提出更高挑战。预测高 端别墅和定位精准的经济型别墅都将受到市场欢迎，高端物业，特别是独栋别墅市场未来将呈现量价齐升的态势。 2009年，豪宅这个楼市中的奢侈品以风卷残云之势迅速席卷了整个房地产市场。从北京、上海等一线城市的近期销售数据来看， 足可以印证豪宅销售的火爆程度。以深圳楼市为例，9 月成交量排行前十名的楼盘中，有 8 个属于豪宅项目。上海楼市的豪宅产品也 是分外畅销，曾经“压箱底”的汤臣一品也开始慢慢发力，并于11月初卖出了一套高达9000多万元的豪宅，每平方米售价达16万多 元，开创上海有史以来住宅单价的最高纪录。 千万级别墅之所以热销，与通胀预期不无关系。保值、增值性较好的千万级别墅，成为富人们的资产避难所。 有业内人士称，目前中国已进入豪宅时代，而豪宅已不再是纯粹的奢侈消费品，它已不只是少数阶层生活品质的象征，更多的时 候，它是财富消化器，是金钱货币价值的另一种表现形式。 . . 一、南京高端别墅市场调研和南京别墅市场发展机会判断 （一）、南京高端公寓市场概要 南京高端房产所占市场份额一直相对较小，但随着2007年市场火爆，高端公寓市场也逐步扩大，产品品质上、后续服务都有了长 足的进步。2008年，随着宏观市场整体萎缩，南京高端公寓经历了一轮减价风波。2009年以来，市场回暖，刚性需求释放，投资客入 场，南京高端公寓又掀起了一波热卖行情，存量大幅下降。现南京高端住宅主要集中在城中板块与河西板块，主力价格区间在 20000 —30000元/平米，以精装修、豪华配套和酒店式物业吸引高端购房人群。 （二）、南京别墅市场发展历程概要 阶段一（1992-2000）主城奢侈型独栋别墅——只为金字塔尖人士定制：1992 年的东方花园和紫金山帝豪花园掀起第一波别墅热 潮，借势山水环境，临近市中心，产品本身除了户型宽敞外并无创新之处，但由于别墅稀缺，形象极高。 阶段二（2000-2005）TOWNHOUSE——身份与地位的象征：随着主城资源日渐稀缺，主城别墅已遥不可及，以 TOWNHOUSE 为主产品 的近郊别墅开始升温，产品的消费对象不再集中于顶级富豪，但由于国家别墅用地政策影响，也逐步显现稀缺性，价格也逐年上涨。 阶段三（2006-2007）经济型别墅——成就别墅梦想：随着经济的发展及国民收入的不断提高，企盼回归自然及原生态的生活环境 白领和年轻企业主将拥有一套别墅当成理想，并且这个群体逐步扩大，市场自然为解决需求和购买实力之间的落差和矛盾提供了别墅 控制面积、降低总价的经济型别墅产品。 阶段四(2008-2009）豪华型与经济型别墅并重，精品现代别墅逐步产生——尖端别墅模板涌现：随着中产阶级新贵的不断壮大， 小型经济型别墅需求不断扩大；而部分超级富豪不愿意再与新贵门享用同质化产品，南京这小部分人群对别墅的理念和要求已经和一 . . 线国际化大城市接轨。同时，结合目前阶段家庭构成的状况衍生的现代家庭别墅面积功能需求的特殊性，产生了豪华型和经济型别墅 之间的中间产品——豪华型精品别墅（豪华别墅瘦身版）并且逐步成为新的需求热点，南京也迎来了别墅瘦身时代。 （三）、南京别墅板块布局