天琪园推广案.pdf

目 录 卷一 冷眼看项目： 天琪园的天空真的“晴朗”吗？ —— 给开发商的三瓢凉水 卷二 透视本项目：剥开“天琪园”的外衣…… —— 项目SWOT分析 卷三 关于推广方向的思考： “天琪园”要往何处去？ —— 寻找突破口 卷四 策略突围：天琪园，让生活唱起来 —— 精彩的推广，奇迹的诞生 附录：专业服务：为“朗晴”献身的一群人…… 卷一 冷眼看项目 天琪园的天空真的“晴朗”吗 —— 给开发商泼三瓢凉水 给开发商的第一瓢凉水—— 之一：正大地产牌子有多硬？ 开发商正大地产虽然开发一期天琪园，但因项目可售不多，推广力度不大， 公司和项目品牌积累很浅，公众认知度很低，面对众多老牌和知名品牌开发 商的挑战，形势不容乐观； 消费者购房行为日趋理性，开发商品牌在影响其购买行为中的作用日益明显； 项目的开发及推广期中，来自市场、政策、开发商自身等各种变数不可预测， 正大能否在各路强势诸侯的夹缝中挤出一条血路，还有待努力； 给开发商的第二瓢凉水—— 之二之二：安吉片区的蛋糕有多大安吉片区的蛋糕有多大？？ 跟随着安吉建设的步伐，诸多的实力雄厚的开发商纷纷登陆，楼盘开发热火朝天， 大大量高高质素、规模大模大的项目纷纷上市市，片区竞争态竞争态势非常激激烈。 中小户型物业的竞争更是到了白热化的程度。安吉片区中小户型的开发更是如火如 荼（等） 虽然安吉片区的形象在提升，但片区仍然有众多的农民房、工业厂房及相关配套档 次不高，**市民到安吉片区置业欲望并没有想象中那么高。 消费者日趋理性，本地总体消化能力的渐趋饱和；整体楼市竞争日趋激烈， 闲置面积呈扩大之势闲置面积呈扩大之势；经济开始复苏经济开始复苏，股市普遍看好股市普遍看好，对房地产消费形成对房地产消费形成 一股隐形压力； 给开发商的第三瓢凉水—— 之三：项目本身有许多的不足之处 ◎◎项目规模小项目规模小，总建筑面积总建筑面积4043540435.33㎡㎡； ◎容积率高达2.38，实用率相对较低； ◎◎现场包装展示空间小现场包装展示空间小，对项目形象的提升不是很明显对项目形象的提升不是很明显； ◎异形户型占一定比例，面临市场接受度不高的压力； ◎◎现场环境拥挤现场环境拥挤，，停车不方便停车不方便。。 小 结： 综上所述可见，除非有针对性较强、为本项目量身订做的理想 推广策略推广策略，，否则否则 【【天琪园天琪园】】的推广前景不容盲目乐观的推广前景不容盲目乐观。。 我们认为，对一个楼盘项目而言，有两种方法可以将其做出 亮点，一是挖掘卖点，二是创造卖点。 对对 【天琪园天琪园】而言而言，我们会努力挖掘项目本身的独特卖点我们会努力挖掘项目本身的独特卖点， 但由于项目规划设计已基本定型，我们在推广中更多的是创造卖 点并通过精彩的包装让它大放光芒。 卷二 透视项目 卷二 透视本项目 剥开剥开 ““天琪园天琪园””的外衣的外衣…… 项 目 S.W.O.T分析 （（ProductProduct SS.WW.OO.TT）） 1、受**市区房价高涨因素的影响，**市人因实惠原因来安吉置业的概率越来越大 2、项目开盘时，同质化竞争压力相对会减弱 虽然片区现在的中小户型竞争压力很大，但项目在房交会正式发售时，片区同质 楼盘多到尾盘阶段。 S.正大的部分（优势聚焦） 11、位置优势位置优势 ◎翌邻安吉中心区，是安吉中心区一级辐射地带 ◎**主城中最大的综合性城市副中心、休闲娱乐中心、工业基地 ◎距离安吉大圆盘仅60米，安吉汽车站近在咫尺 2、户户型优势优势 ◎针对市场中最大的消费群体规划的中户型，总价不高、附加值高，是确保 项目销售的基础。 ◎◎户型布局合理户型布局合理 （（卧室卧室、客厅客厅，而厨房而厨房、洗手间洗手间）），平面布置上强调客厅与餐厅平面布置上强调客厅与餐厅、卧卧 室等采用不同高，使室内空间更加丰富，显示了高档社