南京中海凤凰熙岸整合推广提案.pdf

南京高端市场把脉1——城市生态与豪宅级别 仁恒江湾城因为多年积累的客户忠诚度，市场环境又不错，真正 拉开了南京江景豪宅的新篇章。世茂外滩新城也是其中典型。 值得注意的是，面积较大如200平方米以上的产品，如果没有稀缺 的资源或足够震撼的产品做支撑，则成交缓慢。 总体而言，城市资源与山水资源兼具的大宅对郊区别墅客户的争 夺越来越激烈，卓有成效。 南京高端市场把脉2——产品创新与豪宅级别 从产品创新看，还处在“不求最好，但求最贵”阶段，什么最 贵就往里面堆什么，只有面子没有里子，产品设计创新性不 高，附加值不高，客户未形成明显的圈层意识。 一些外来品牌开发商来到南京，并非拿最好的一线产品奉献给 南京，而是三、四线产品，未能在产品创新上起到很强的引导 和提升的作用。 南京高端市场把脉3——需求变化与豪宅诉求 从客户成长分析，由于南京富人普遍低调，炫富性消费氛围 不浓，比较多的应该是个性化消费。即所谓“追求不高，有 点清高”。 随着城市地位的提升和商人力量的崛起，南京豪宅市场“标 签化”、“国际化”在所难免。 南京高端市场把脉4——品牌商家与市场分化 未来两三年，随着外来大鳄与主流势力的介入，主城区（含河 西）高端住宅市场将进一步分化，仁恒、绿城、万科、大发、 世茂、五矿、天正、金地、复地等外来开发商集体发力下，南 京市场将重新想象。 本案现有及潜在竞争对手比较分析 龙江片区内未有正面竞争，真正的竞争来自片区外及产品外 皇册家园二期 城中核心 金陵尚府 城中，龙潘中路中，新街口 中户豪宅 仁恒江湾城 品牌，影响力，客户积累 金地名京 品质，创新，地段，品牌 天正桃源 盘子小，资源好，品牌积累，客户积累 世茂外滩新城 品牌，滨江，大盘 天正滨江 地王，客户积累，产品创新张力 万达广场 综合体，五星级酒店配套，地段 雅居乐 拧南 产品，品牌，人工湖 凤凰和熙 新华书店，地段，适度面积 仁恒G53项目 个性，仁恒河西集群 栖庭 适度面积 河西 星雨华府 地铁，地段，现楼 位置差 融侨中央花园 地段，地铁，大盘 和府奥园 银城聚锦园 品牌，很快卖完 绿城集庆门大街项目 品牌，品质，舍得，地段 小结来看，本案必将面对全城竞争、品牌竞争、品质竞争和气 质内涵竞争，有高度有新意的推广起势，对项目营销很重要。 进入提案 凯旋门、塞纳丽舍的顺利销售， 如果说是中海在南京的小试牛刀， 那么本案就是一次万众期待的大手笔。 风火认为的大手笔， 不是简单理解的大宅、大盘或大牌， 而是更深入地挖掘地脉，更深远地影响城市。 只有站在城市的高度， 重构空间，重构时间， 我们认为才是给古城区的一个青春永驻的妙方。 凤凰浴火换新天 ——中海·凤凰熙岸整合推广提案—— 上海风火2009.09