宏观深度报告：繁花落去，房价回归理性将是新常态.pdf

证券研究报告 宏观深度 繁花落去，房价回归理性将是新常态 宏观深度报告 2018 年 12 月02 日 投资要点  中国房地产的调控已过二十个年头，但越调越涨，稳已难以拴住脱缰 上证综指-沪深300 走势图 的房价。相反，高房价滋生投机，房地产供给过剩日趋严峻；房子渐 渐掏空了居民的腰包，大家可用于其他消费收入已十分有限；同时金 上证指数 沪深300 融资源加快向房地产集聚，无效投资占比高至4 成，经济活动无形中 5% 被地产“绑架”，金融风险明显提升。站在中国经济增长由高速增长 0% 进入高质量发展的关键时点，重新审视房地产之殇与经济发展之新 -5% 2017-12 2018-04 2018-08 -10% 机。我们认为房地产对于经济的拉动效应明显减弱，房地产对消费和 -15% 制造业投资的影响，逐渐由财富效应和拉动效应占主导向挤占效应占 -20% 主导转变，经济对房价的回落已具备一定的容忍空间，房价的理性回 -25% 归将是经济新常态的应有之义。 % 1M 3M 12M  房地产调控与“脱缰”的房价并行。1998 年房改以来，中国房地产市 上证指数 -3.30 -5.03 -21.99 场共经历了六轮调控，包括 1998-2002、2008-2009、2014-2016 年的 沪深300 -3.57 -4.85 -20.65 三轮刺激房地产阶段和2002-2007、2010-2013、2016 年 9 月至今的三 轮稳房价阶段。但国内住宅商品房销售均价与销售面积整体上维持上 涨态势，而导致房价“越调越涨”困境的主要原因：一是我国房地产 胡文艳 分析师 只有刺激和稳定两个方向，这无形中给了市场一个房价不会大幅下跌 执业证书编号：S0530518070001 huwy@ 010 的预期；二是一直以来，房地产投资亦是经济稳增长的重要工具， 伍超明 研究助理 M2 激增推动了房价的上涨。 wucm@ 010 高房价和房地产市场过度发展的负面效应已严重制约中国经济破局。 第一，高房价刺激投资需求，房地产市场供给已逐渐趋于过剩。2017 相关报告 年，中国城镇人均居住面积为31.9 平方米，处于全球较高水平；国内 1 《宏观报告：社融增长放缓，“宽信用”支持力 城镇居民户均套数处于0.88-1.23 区间，已逐渐步入存量房产时代；且 度有望加大-——2018 年 10 月货币数据点评》 未来 5 年国内仍将新增 1.5 亿人以上的城镇住房面积，高于新增城镇 2018-11-19 人口需求，或将进一步加剧房地产供给过剩。 2 《宏观报告：政策效果有所显现四季度经济