长三角地区房地产市场比较分析.docVIP

PAGE 12 长江三角洲地区房地产市场比较分析 摘要：长三角区域是中国较发达的三大经济圈之一，其房地产市场是我国房地产市场分重要组成部分。国务院2008年关于进一步发展长三角的指导意见，正式确定将长三角区域扩大到两省一市，即江苏省、浙江全省和上海市。本文从土地市场、新进商品房市场、二手房买卖市场以及租赁市场比较研究，分析长三角地区的16个城市房地产的特点，对比各城市之间的异同，在丰富自我知识熟知长三角房地产市场的特点之外，可以为开发商选择城市进行投资提供一些参考依据，也可以为其他同类城市房地产市场对比分析提供借鉴。 关键字：长三角；房地产市场；土地市场；新进商品房市场；二手房买卖市场；租赁市场 引言 长三角区域是中国较发达的三大经济圈之一，长三角区域的房地产市场是我国房地产市场的重要组成部分。近年来长三角区域投资环境的日趋完善和区域内的有效协调，经济辐射区域不断扩大，并沿长江进一步向中西部区域拓展，尤其是上海“四个中心”这一国际经济中心城市功能的日益完善，使得长三角经济带成为中国大陆联动效应最明显、发展腹地最广大的经济区，因而成为海外资本进入中国大陆市场的首选目标。 传统意义上的长三角城市包括上海市，江苏省的8个城市：南京市、无锡市、常州市、苏州市、南通市、扬州市、镇江市、泰州市，浙江省的7个城市：杭州市、宁波市、嘉兴市、湖州市、绍兴市、舟山市和台州市。国务院2008年关于进一步发展长三角的指导意见，正式确定将长三角区域扩大到两省一市，即江苏省、浙江全省和上海市。本文所指的长三角地区16个城市包括上海市、江苏省的南京市、无锡市、苏州市、安徽省的合肥市，浙江省的11个城市：杭州市、宁波市、温州市、嘉兴市、湖州市、绍兴市、金华市、衢州市、舟山市、台州市、丽水市，与传统意义上的长三角城市不同。 本文选择的16个城市经济发展水平参差不齐，城市规模各有大小，房地产市场运行也各有特点。分析这些城市房地产的特点，对比各城市之间的异同，在丰富自我知识熟知长三角房地产市场的特点之外，可以为开发商选择城市进行投资提供一些参考依据，也可以为其他同类城市房地产市场对比分析提供借鉴。 一、土地市场比较研究 （一）土地交易总量比较分析 城市土地市场包括城市土地初级市场和城市土地次级市场。由于次级市场的交易数据难以获取，并且我国的土地市场仍以初级市场交易为主，因此，在这里分析的土地市场是特指初级土地市场。 土地交易总量分为四个梯队 如前文所述，前三年的土地出让量对分析和预测房地产市场的发展有重要的意义。根据2006-2008年的土地成交总量，可以大致将16个城市分为以下四个梯队。 上海属于第一梯队，2006-2008年，政府成交的土地面积有2521万平方米，在16个城市中遥遥领先于其他城市，居首位。其中，2008年土地成交面积945万平方米，居首位；2007年成交924万平方米，仅次于苏州居第二；2006年成交651万平方米，居第一。 苏州，南京，宁波，杭州属于第二梯队，2006-2008年，苏州，南京和宁波土地成交面积超过1000万平方米，杭州土地成交面积接近1000万平方米。其中，苏州市2006-2008年三年间政府土地面积总面积达2080万平方米，居16个城市的第二位，2007年土地成交面积居首位。南京2008年土地成交仅次于上海，2006-2008年成交土地面积居第三。宁波和杭州2008年土地成交260万平方米。 湖州，嘉兴，无锡和合肥属于第三梯队，2006-2008年，土地成交总面积超过500万平方米。湖州2008年土地成交183万平方米，嘉兴2008年成交面积58万平方米，2007年和2006年超过350万平方米；无锡2008年成交32万平方米，2007年成交273万平方米，2006年成交540万平方米，超过杭州。 绍兴，台州，金华，丽水，舟山，温州和衢州属于第四梯队，其中绍兴2006-2008年的土地成交面积超过300万平方米，台州接近300万平方米。金华，丽水，舟山温州和衢州前三年的土地成交面积不足200万平方米，其中衢州成交土地面积最少，不足100万平方米。 2006-2008年16个城市土地成交量情况见表2-1 表2-1 2006--2008年16个城市土地成交量情况 2008年成交量 2007年成交量 2006年成交量 2006-2008年成交量 成交总宗数 成交总面积 可建设面积 成交总宗数 成交总面积 可建设面积 成交总宗数 成交总面积 可建设面积 成交总宗数 成交总面积 可建设面积 上海 248 945 1449 217 924 1317 89 651 929 554 2521 3750 苏州 67 297 324 221 1319 1353 100 462 632 388 2080 231