山东滕州【大象集团】泰山庙项目营销策划报告.docVIP

第 PAGE 22 页 共 NUMPAGES 23 页 0371 第 PAGE 22 页 共 NUMPAGES 23 页 【大象集团】滕州市泰山庙项目 营销策划报告 住友公司 2011.7 一、滕州城市总体规划 （一）经济发展目标 城市发展总目标是要把滕州市建设成为辐射鲁南地区的花园式、生态型、现代化的文化旅游名城。2010年总量达到630亿元，人均GDP达到38000元左右；2011—2020年，GDP年均增长率达到10%左右，2020年GDP总量达到2000亿元，人均GDP达到10万元左右。 （二）城镇化发展目标 滕州的城镇化发展，采取“强化中心，优化结构，带状发展，区域协调”的发展战略和点轴结构、特色产业并举的发展模式。市域总人口2010年为173万人，2020年为187万人；城镇化水平到2010年为49%，2020年为60%。市域城镇空间布局结构为“一个中心，两个发展轴，三级城镇体系，六个特色产业区”，等级规模将形成四级结构。 （三）城市发展方向 滕州是鲁南地区重要的工业城市，历史、文化旅游名城及商贸集散地；城市主要职能：山东省能源煤化工基地和机械制造业基地；山东省生态、历史、文化旅游名城，墨子故里；鲁南能源煤化工产业基地、商贸集散地、重要交通节点；枣庄市重要的制造业、农业基地；滕州市政治、经济、文化中心。截止2010年，中心城区城市人口为43万人，建设用地50平方公里；2020年中心城区城市人口为62万人，建设用地70平方公里。中心城区按照“北进、东扩、南填、西控、中优”的发展策略，形成“一心、五片、一组、五楔”的空间结构。 滕州市城市总体规划（2006—2020年）中指出，滕州城市应与经济发展相协调，规划1个市级中心、3个片区中心，加强文化娱乐、体育、医疗卫生、科研教育、文物古迹、宗教、老年福利等设施规划建设，2020年人均住房建筑面积为35平方米，基本实现“户均一套，人均一间”的标准；对老城工业进行控制、搬迁、整合，工业用地向经济开发区和城西工业区集中；建设4个集中仓储区；充分利用地下空间。 二、经济发展情况 2010年，滕州生产总值突破600亿元，达到630亿元，是“十五”末的2.3倍，年均增长15.6%； 境内财政收入突破70亿元，达到71.1亿元，是“十五”末的3.13倍，年均增长33%； 地方财政收入突破30亿元，达到30.1亿元，是“十五”末的3.3倍，年均增长26.7%； 规模以上工业增加值突破300亿元，达到313亿元，是“十五”末的3.5倍，年均增长26.1%； 全社会固定资产投资完成297亿元，是“十五”末的2.6倍，五年累计完成投资974亿元，是“十五”时期的3.5倍，年均增长27.3%； 社会消费品零售总额达到192亿元，是“十五”末的2.3倍，年均增长18.3%。 三、2011年房地产市场调控及预测 （一）2011年中国房地产新政解析 1、“国八条” 　政策要点：明确房价控制目标，限购范围更广且更加严厉 为遏制房价过快上涨，2010年中央政府先后出台“国十一条”、“国十条”和“9.29新政”，受此影响，全国及重点城市房地产市场出现了积极变化，房价涨幅明显缩小。 为了巩固调控成果，2011年1月26日，国务院办公厅发布《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》(简称“国八条”)，提出“明确房价控制目标、更大范围更加严厉的限购政策”等一系列政策。 　　实施限购措施和利用舆论引导合理需求。在“国八条”出台前已有24个城市出台“限购令”，严厉程度不一；“国八条”的限购规定更加严厉、涉及城市更广，主要体现在以下几个方面：(1)覆盖范围更广；(2)购买限制更严；(3)跨区域限制更严 　　 　2、房产税 　　政策要点：在征收范围上两地各有侧重，上海税率较低，重庆税率跨度大 　　“国八条”发布次日(1月27日)，上海、重庆分别出台房产税试点办法。同日，国税总局表示将总结试点经验，适时研究提出全国改革方案，条件成熟时在全国范围内征收房产税。 （二）各地“国八条”细则分析 1、“限购令” 　　在1月26日“国八条”出台后的1月28日，青岛、长春两地即出台落实“国八条”的实施细则，实行“限购令”，2月15日北京出台“限购令”。截至3月15日，35个大中城市(指直辖市、省会城市和计划单列市，不含拉萨)中，只有合肥、重庆、西宁和呼和浩特4个城市没有出台限购措施。 　　各地“限购令”严厉程度略有差异，北京领严全国，贵阳、长沙等地最为温柔。从实行时间来看，青岛、长春、石家庄、贵阳和厦门5市的“限购令”实行时间截至今年的12月31日，而南宁的“限购令”实行期限为一整年，截止时间是2012年2月29日，其他城市没有明确截止时间。从限购范围来看，青岛、成都、南京等17个城市只在主城区