长春美景天城地产项目全程营销策划方案.pdf

美景天城项目主张书 吉林省予馨机构 2007年5月10 日 第一部分 核心运作主题 产品规模树新景 营销整合树亲情 1-1 规模树新景方面 我们认为北部一直是长春发展失势的一个区域，虽然去年政府 加大力气进行“三北工程” 的建设，以及区政府的北迁，试图改变铁 北的现状、促进各个行业的发展，其中也包括房地产行业的发展。 但是效果不是十分明显，北部从钻石·礼都2005年8月开盘以来，房 地产价格有了质的飞跃。这个倡导“人本” 的住宅，借以往天元物业 的良好的口碑，获得的销售上的成功，从很多成功案例我们可以看 出，铁北的居民一直以来都渴望改善居住环境，彻底告别棚户区“脏 、乱、差” 的生活环境，但是想改变整个区域的居住、生活环境难度 较大，所以大社区的出现会在短时间内缓解这一现象，也比较容易 形成新的特色景观，满足置业者告别过去，缩短与市区居民的生活 标准的差距。 1-2 营销树亲情方面 根据以往在铁北从事营销工作的经验，铁北居民具有消费不理 性、重情义、欣赏档次局限、消费潜力巨大的特征。如果要达到迅 速售罄、短期回款的目的，与其“打成一片”，“称兄道弟”是最简单、 最有效的办法。也就是通过营销推广，以“报恩“、”还乡”为切入点， 寻找与铁北人内在的联系，短期内形成亲密的亲戚、亲情关系，吸 引关注度，实现销售。 “产品规模树新景”就是通过对项目规模的合理定位推广，让消费者相 信项目所带来的高利益点，从而增强和赢得目标买家的认同，让目标 买家充分感到物超所值，从而达到最大限度提升项目利益的目的。 “营销整合树亲情”就是在充分了解影响区域市场目标、买家购买因素 的基础上，再充分把握目标客户的生活习惯、消费习惯，整合项目内 在要素，通过事实营销的形式，实现认知、了解、认可，最后实现双 方共振，达到主动购买的目的。 所以说，“产品规模树新景，营销整合树亲情”，是相互补充，相互提 升的关系，规模可以让消费者信服、亲情可以让消费者信服，这样一 来形成双重信服。 双重信服=成功！ “双重信服”，就是让消费者通过对本案价值的认可，实现对 价格的认可； “双重信服”，就是为了让消费者实现对地产品牌的认可； “双重信服”，就是为了提高企业的最大利润！ “双重信服”，就是本项目在市场可比项目中的制胜运营主 题，其成功运作，必将达到让消费者得到项目价值高于价 格的评价，为此我们认为“产品规模树新景，营销整合树亲 情”是本案的制胜法宝。 在确定了项目运作主题后，我们考虑项目近期和远期的经 营目标，针对长春市场状况及项目产品优势，提出了本案 定位主张和策划主张，用于本案全面整合诸多要素的具体 指导策略。 1-3 核心牌 大规模亲情健康住宅 核心牌解释 核心牌就是项目最核心的优势，项目以后的营销推广运作都要围绕核 心牌进行。核心牌的确定离不开三大要素：一是消费者需求的；二是竞争 对手没有或没有做足的；三是项目自身具备的。所以说，核心牌是项目最 大优势的体现，准确的核心牌确定是项目制胜的关键。经过分析，我们认 为本案较大的规模，推陈出新的户型设计，加上大面积的园区绿化必将改 写长春北部住宅的现状，而竞争对手又不具备这样的优势。大规模住宅不 是目标买家的直接需求，但其所带来的健康生存空间和高舒适度却是目标 买家的最大渴求，因此从项目自身而言，核心牌是大规模亲情建筑，从市 场而言，则是这种大规模所带来的高利益点，即健康生活环境。由此可以 说，亲情是内在根基，规模体现健康是外在表现。 何谓亲情住宅 我们认为：亲情住宅，密不可分！ 亲情住宅，是人们可以寄托的住宅！ 亲情住宅，是否定一切类似人本高档住宅的住宅！ 亲情住宅，是专为铁北而建的高级住宅！ 亲情住宅，是长春从来没有过的真情流露！ 亲情住宅，是经过旷世流传的动人故事！ 亲情住宅，是为匹配和谐社会而生的鸿篇巨制！ 亲情住宅，是注定体现大多数人难以割舍的高端产物！ 亲情住宅