万科_万科地产经营策略产品策略专项研究报告.pdf

. 万 科 专 项 研 究 报 告 . . 万科专项研究报告 第一部分：万科的经营策略1 一、“多元化——专业化——精细化”发展战略1 （一）发展战略前十年：多元化的加法原则1 （二）发展战略后十年：专业化的减法原则1 （三）发展战略下十年：精细化的乘法原则2 二、“点——线——面”扩张模式 2 （一）万科首次扩张2 （二）万科二次扩张3 （三）以“3+X”为发展目标的第三次扩张 4 三、城市空间结构变化下的发展调整6 （一）万科城市向心增长时期的发展7 （二）万科城市离心增长时期的发展9 四、战略调整后的五大扩张模式12 （一）整体并购12 （二）项目收购13 （三）股权收购13 （四）合作开发，获得土地13 （五）以万科运营平台为基础，对外成立合资地产开发公司13 第二部分：万科的产品策略15 一、成熟的城市住区模式16 （一）城市花园系列17 （二）金色家园系列20 （三）四季花城系列22 二、逐步形成的产品系列24 （一）魅力之城系列24 （二）金域蓝湾系列26 （三）新里程系列28 三、住宅产业化进程28 . . 四、万科细节处理31 一、大堂— 门厅—管家房的交往空间功能31 二、公共设施设置布局33 第三部分：万科的客户细分35 一、万科战略调整前的客户细分35 二、07 战略调整后的客户细分38 （一）客户细分概述38 （二）万科细分客户的特征及需求39 三、万科核心产品系列下的客户细分41 四、万科不同目标客群所对应的产品43 第四部分：万科的营销策略45 万科营销的通用手法46 万科项目推广之初的产品优势46 在营销手法的形式47 不同系列的产品广告表现的风格区别51 （一）城花（城郊住宅）系列51 （二）四季（郊区住宅）系列52 （三）金色（城市住宅）系列53 （四）高档（占有稀缺资源）系列54 （五）魅力之城系列55 （六）金域蓝湾58 （七）新里程60 第五部分：万科研究对公司的启示62 公司目标消费者设定62 （一）小康高学历小太阳家庭62 （二）富裕高学历小太阳家庭63