河北衡水今辰地产翰林华府整合营销提案.pdf

衡水今辰地产“翰林林华府”整合营销提案 汇丰行地产投汇丰行地产投投资顾问机构投资顾问机构 人无法选择自人无法选择自自然的故乡自然的故乡 但可以选择心心灵的故乡 ThThe h human i is una blble t to c hhoose t thhe na ttural hl homettown，BBut ht he may chhoose the mind hometown ——美美籍华人建筑师 贝聿铭贝聿铭 新政下衡衡水楼市解读 成交量开始下滑成交量开始下滑，市场观望气氛市场观望气氛加重加重 在实地采访中得知，衡水各楼盘在在新政推出之后成交量均出现下 滑趋势，许多有意向的客户均采取取了观望态度。 部分楼盘价格开始松动部分楼盘价格开始松动，隐性降隐性降降价悄然开始降价悄然开始 由于政策影响的滞后性，衡水市市场项目售价并未出现大幅度下降， 但隐性降价但隐性降价 （（优惠优惠、、促销促销））的力的力力度开始增大力度开始增大，，反应出开发商对后市反应出开发商对后市 的信心不足。 市场供给充足，下半年市场竞争争空前高涨 市场遇冷超乎很多开发商的预期期，新政之前预计上半年将要进入 市场的，可能会在延缓在下半年年集中推出，也可能等市场大势确 定之后再开 二套房首付比例及贷款利率提高二套房首付比例及贷款利率提高高高，直接遏制改善型需求释放直接遏制改善型需求释放 更依赖银行贷款的改善型客户由由于政策的变化而不得不延缓置业 的步伐的步伐，，选择持续观望选择持续观望。。 汇丰行建议应应对的措施 政府对本轮调整的决心和力度是前所未政府对本轮调整的决心和力度是前所未未有的未有的，，可能短期内不会救市可能短期内不会救市 汇丰行建议： 放弃幻想放弃幻想————调整心态积极应对调整心态积极应对；； 谨慎入市——规避市场风险； 快进快出快进快出——抢在衡水市场未变更抢在衡水市场未变更更坏之前的更坏之前的一波波，短期加速去货短期加速去货 现金为王——重定全年计划，量入入为出，合理安排现金流 高手运营高手运营——与有诚信与有诚信、有经验有经验、、有实力的伙伴合作有实力的伙伴合作 衡水市市场特点概述 1、大型项项 目的出现现 前几年的项目多为小项目，从体量、售价、产产品素质等各方面都比较小，近两年随着政府对 土地监管力度的加大，房地产开发门槛的提高高，加上有品牌的、有资金实力的开发商的介入 和本地开发商实力的增强，一些规模较大的项项 目纷纷推向市场。 2、市场对于居住品质的要求提高 随着经济水平的提高和消费理念的完善，衡水水市场消费者对于居住品质的追求也越来越高， 房子已不单单是满足居住，对于房屋格局、功功能、舒适性、景观、配套等要求进一步提高 3、产品供应的多样化 一方面是与购房者的要求形成呼应，另一方面面是开发商房屋规划设计的水平的进一步提高， 目前衡水市场房屋供应已由前些年的单一、雷雷同向多样化、特色化、个性化发展，如小高层 逐渐兴起、景观设计的进一步引入，社区配套套的大力开发，户型设计的多元化等 4、价格涨幅缓慢但平稳 价格方面价格方面，均价从均价从0505年的年的 “一两千一两千”级别上涨级别上涨涨到现在的涨到现在的 “三千三千”乃至乃至 “四千四千”级别级别，增幅翻增幅翻 了一番，且从目前局势看，仍有继续增长下去去的可能与动力，但目前市场总体均价与省内其 它地级市相比仍处于较低的水平它地级市相比仍处于较低的水平，增幅仍缓慢增幅仍缓慢慢慢。 5、客户的地缘性严重 虽然衡水房地产市场正处于由初级阶段向中级虽然衡水房地产市场正处于由初级阶段向中级级阶段的转变之中级阶段的转变之中，，比如客户的地缘性因素与区比如客户的地缘性因素与区 域性因素，出去特殊因素，大部分客户很难到到长期居住地以外的区域去选购项目，桥西客户 很难到桥东去置业很难到桥东去置业，，这样造成房地产供应的局这样造成房地产供应的局局部失衡局部失衡，，某个地域过量而某些地区不足某个地域过量而某些地区不足。。 6、营销策划水平大幅度提高 随着一些外来开发商和营销代理机构的进入，一些先进的营销理念和手段纷纷进入市场，整 体的提高了营销水平、加快了项目销售进度的的同时，促进了市场和开发商的