连锁企业门店运营管理.pdf

第一章 连锁企业门店概述 第一节 门店概述 一、门店的涵义 门店又名店铺，商铺。狭义而言，门店是零售业进行商品销售的场所。它包括大型百 货公司、超市以及其他各种类型的综合、专业商店和商场。 广义而言，门店是直接面对消费者进行有形商品销售或进行复合商品（有形、无形商 品兼有）经营的场所。其概念范畴还包括零售商业之外的娱乐业、餐饮业、旅游业所使用 的房地产，营利性的展览馆厅、体育场所，以及银行、证券等营业性的有建筑物实物存在 的经营交易场所。 二、门店的分类 1、按用途分类 （1）零售业 如：百货商店、大型超市、各种专卖店、便利店和杂货店 （2 ）餐饮业 如：饭店、餐厅、酒吧、茶楼等。 （3 ）旅游业 如：宾馆、旅行社等 （4 ）体育、娱乐业 如：歌舞厅、网吧、运动场馆、健身房、电影院等。 （5 ）服务业 售票处、美容院、婚纱出租、摄影、拍卖行、会展、各类维修点等。 （6 ）金融业 如：证券公司的营业厅、储蓄所、保险公司营业部等。 2 、按面积分类 （1）小型门店 门店面积在 100 平方米以下。 （2 ）中型门店 门店面积在 100－1000 平方米以内。 （3 ）大型门店 门店面积在 1000 平方米以上。 从传统意义上来说，门店面积的大小决定了商业企业规模的大小。 3、按使用形式分类 （1）自用门店 指门店所有权人自行使用属于自己名下的门店。 （2 ）租赁门店 指门店所有权人将门店的使用权与承租人进行交易，一次性取得或分时段取得现金收 1 益。对承租人而言，是在用现金付出取得一定时间内的门店使用权。 （3 ）转租门店 指最终使用人并不直接与门店所有权人建立租赁关系，而是通过转租人取得门店的使 用权，门店最终使用人只与转租人发生相应的权利、义务关系。 三、门店的特征与功能 1、特征 固定性、异质性、耐久性（根据我国土地制度的规定，城镇规划区内土地的所有权属 于国家。居住、办公、商业等六类用地实行批租，商业用地的土地使用权最长可达 40 年， 40 年后可以通过续租方式继续使用）、用途的唯一性、受环境的影响性、保值增值性。 2 、功能 创造商业利润、租金的创造、传递商业信息 四、门店价值的构成 门店是一种特殊价值的房地产形式，它并不仅仅依附于某一特定的房地产价值来体现 自己的价值，而是与所在地区的城市规模、经济发展水平、人口数量、购买者的消费能力、 消费倾向等诸多非房地产因素有着密切的关系。 门店的商业价值是门店房地产价值之外的价值，并不以实物形式存在，它是门店价值 中的主要价值成分，与房地产价值一起构成门店价值。 门店价值= 门店房地产价值+ 门店商业价值 构成门店商业价值的因素主要有区域因素、商圈因素、商业企业因素以及购买因素等。 这里主要介绍商圈因素： 所谓商圈，是指某一范围内各种商业因素的综合。它像物理学中的“场”一样存在着， 在这个“场”里，各种商业因素相互作用、相互影响、相互制约、相互促进。 1、商圈分析 通俗地说，商圈即“零售市场的销售空间”，习惯上是以已经设立或即将设立的门店 为原点，经若干距离为半径去画一个规则的圆圈，或者把商圈分成内部圈、外围圈和辐射 圈。通常大型商圈的半径大约为2 －3 公里，当然也需视人口密度及交通设施情况而定。 辅助商圈 图 成 构 圈 商 铺 店 次级商圈 核心商圈 占商店顾客总 数 55%~70% 占商店顾客总数