土地评价与管理(4)_图文.pptVIP

土地估价理论与方法 第 4章土地估价方法之二---市场比较法 4.1市场比较法概述 4.2市场比较法估价的程序与方法 4.3市场比较法的应用范围及应用实例 4.1市场比较法概述 一、市场比较法的定义 4.1 市场比较法概述 4.1 市场比较法概述 4.1 市场比较法概述 4.1 市场比较法概述 4.1 市场比较法概述 4.1 市场比较法概述 4.1 市场比较法概述 4.1 市场比较法概述 4.1 市场比较法概述 4.1 市场比较法概述 4.1 市场比较法概述 4.1 市场比较法概述 4.1 市场比较法概述 4.1 市场比较法概述 4.1 市场比较法概述 4.1 市场比较法概述 4.1 市场比较法概述 4.1 市场比较法概述 4.2市场比较法估价的程序与方法 一、市场比较法估价的程序 4.2 市场比较法估价的程序与方法 二、收集交易资料 4.2 市场比较法估价的程序与方法 三、确定比较交易案例 4.2 市场比较法估价的程序与方法 四、市场交易情况修正 4.2 市场比较法估价的程序与方法 4.2 市场比较法估价的程序与方法 4.2 市场比较法估价的程序与方法 4.2 市场比较法估价的程序与方法 五、期日修正 4.2 市场比较法估价的程序与方法 4.2 市场比较法估价的程序与方法 4.2 市场比较法估价的程序与方法 4.2 市场比较法估价的程序与方法 六、区域因素修正 4.2 市场比较法估价的程序与方法 4.2 市场比较法估价的程序与方法 4.2 市场比较法估价的程序与方法 七、个别因素修正 4.2 市场比较法估价的程序与方法 4.2 市场比较法估价的程序与方法 八、土地使用权年限修正 4.2 市场比较法估价的程序与方法 4.2 市场比较法估价的程序与方法 4.2 市场比较法估价的程序与方法 九、容积率修正 4.2 市场比较法估价的程序与方法 4.2 市场比较法估价的程序与方法 十、土地价格的最终确定 4.3市场比较法的应用范围及应用实例 一、市场比较法应用范围 4.3市场比较法的应用范围及应用实例 4.3市场比较法的应用范围及应用实例 4.3市场比较法的应用范围及应用实例 4.3市场比较法的应用范围及应用实例 二、市场比较法应用实例 4.3市场比较法的应用范围及应用实例 4.3市场比较法的应用范围及应用实例 4.3市场比较法的应用范围及应用实例 4.3市场比较法的应用范围及应用实例 举例说明：某城市地价指数如下表。若选择比较案例之一是在1944年成交的，成交额每平米1000元，而要求待估土地的估价期日为1944年4月1日，则期日修正计算如下： 修正为估价期日的交易案例价=1000×375.27/240.38=1541（元/m2） 375.27 287.94 240.38 187.55 184.18 120.21 109.31 100.00 地价指数1959年为100 1944 1945 1944 1943 1942 1941 1940 1959 年度 在利用地价指数（或房地产价格指数）进行期日修正时，必须要注意价格指数的基期。如上例中指数的基期是固定的，通常称为定基指数；而有的价格指数的基期是不固定的，如国家统计局每季度发布的土地出让价格指数，是以上一年同季度为基期的指数，对于这种类型的指数应先调整到定基指数后，再利用上述方法进行修正。 除了以上利用价格指数进行时间修正以外，还可以通过收集大量交易案例资料，分析地价和时间的变动规律，测定地价的变动率，并以此对交易案例进行时间修正。 1、实质 区域因素是指土地所在地区的自然条件与社会、经济、行政等因素相结合所产生的地区特性，并对土地价格水平产生影响的因素。包括：地区的繁华程度、交通状况、基础设施状况、区域环境条件、城市规划、土地使用限制等。 通过对区域因素的修正，可以将交易案例土地与待估宗地由于地区特性不同产生的价格差异剔除掉。因此，区域因素修正是市场比较法中的一个基本修正，也是市场比较法的难度和重点之一。 2、修正方法 （1）确定比较因子。 （2）评价各因子的比较修正系数。一般来说，定量确定各比较因子定量指数的方法有以下几种： ①利用距离为比较尺度。 ②利用数学公式或经验公式计算的影响分值为比较尺度。 ③在地价和各影响因子相关关系分析的基础上，总结出各因子条件量化标准和规律，在具体估价时，根据各因子指标条件对照上述规律和标准，并借助估价者的经验，应先确定各因子的条件指数和修正系数，编制出城市或区域的区域因素修正系数表。 （3）利用计算出的区域因素修正系数，进行区域因素修正。计算公式如下： 区域因素修正后的比较案例价格=比较交易案例价格×待估宗地区域因素条件