营改增基本知识(房产中介)[1].doc

营业税改征增值税基本知识 一、营改增试点时间及范围 自2016年5月1日起，在全国范围内全面推开营业税改征增值税（以下称营改增）试点，建筑业、房地产业、金融业、生活服务业等全部营业税纳税人纳入试点范围，由缴纳营业税改为缴纳增值税。自此，现行营业税纳税人将全部改征增值税。 二、增值税税率和征收率 营改增试点增值税税率共分17%、11%、6%和零税率等四档税率。其中： 1、有形动产租赁服务（融资租赁和经营租赁）税率为17%； 2、交通运输服务、基础电信服务、建筑服务、不动产租赁服务，销售不动产，转让土地使用权，税率为11%。 3、增值电信服务、金融服务、部分现代服务和生活服务税率、销售除土地使用权外的其他无形资产税率为6%。 4、境内单位和个人发生的跨境应税行为，税率为零。 （二）增值税征收率为3%，财政部和国家税务总局另有规定的除外（即此次新增不动产销售的征收率为5%） 三、增值税纳税人实行分类管理 增值税纳税人分为一般纳税人和小规模纳税人。 年应征增值税销售额超过财政部和国家税务总局规定标准的纳税人为一般纳税人，未超过规定标准的纳税人为小规模纳税人。年应税销售额超过规定标准的其他个人不属于一般纳税人。年应税销售额超过规定标准但不经常发生应税行为的单位和个体工商户可选择按照小规模纳税人纳税。 试点纳税人兼有销售货物、提供加工修理修配劳务和应税行为的，应税货物及劳务销售额与应税行为销售额分别计算，分别适用增值税一般纳税人资格登记标准。 应税行为的年应征增值税销售额增值税一般纳税人标准为500万元（含本数）。 试点实施后，增值税小规模纳税人偶然发生的转让不动产的销售额，不计入应税行为年应税销售额。 四、增值税发票管理 1.国税机关管理发票种类：增值税发票管理新系统开具增值税专用发票、增值税普通发票、机动车销售统一发票、增值税电子普通发票以及定额发票、百元版手工发票和企业衔头发票。 2.增值税一般纳税人销售货物、提供加工修理修配劳务和应税行为，使用增值税发票管理新系统开具增值税专用发票、增值税普通发票、机动车销售统一发票、增值税电子普通发票。 增值税小规模纳税人月销售额超过3万元（按季纳税9万元）使用新系统开具增值税普通发票、机动车销售统一发票、增值税电子普通发票。月销售额不超过3万元(按季纳税9万元)的小规模纳税人，可以自愿纳入增值税发票新系统，或者选择通用手工发票（百元版）；月开具增值税普通发票份数不超过10份的也可以申请代开。 3.自2016年5月1日起，地税机关不再向试点纳税人发放发票。试点纳税人已领取地税机关印制的发票以及印有本单位名称的发票，可继续使用至2016年6月30日，特殊情况经省国税局确定，可适当延长使用期限，最迟不超过2016年8月31日。 4.门票、过路（过桥）费发票、定额发票、客运发票和二手车销售统一发票继续使用。 5、（26号公告）门票、过路（过桥）费发票自2016年5月1日起，由国税机关监制管理。原地税机关监制的上述两类发票，可以延用至2016年6月30日 6、餐饮行业增值税一般纳税人购进农业生产者自产农产品，可以使用国税机关监制的农产品收购发票，按照现行规定计算抵扣进项税额。 有条件的地区，应积极在餐饮行业推行农产品进项税额核定扣除办法，按照《财政部 国家税务总局关于在部分行业试行农产品增值税进项税额核定扣除办法的通知》（财税〔2012〕38号）有关规定计算抵扣进项税额。 7.采取汇总纳税的金融机构，省、自治区所辖地市以下分支机构可以使用地市级机构统一领取的增值税专用发票、增值税普通发票、增值税电子普通发票。 8、销售不动产，纳税人自行开具或者税务机关代开增值税发票时，应在发票“货物或应税劳务、服务名称”栏填写不动产名称及房屋产权证书号码（无房屋产权证书的可不填写），“单位”栏填写面积单位，备注栏注明不动产的详细地址。　　9、出租不动产，纳税人自行开具或者税务机关代开增值税发票时，应在备注栏注明不动产的详细地址。 五、营改增试点纳税人原在地方税务局享受的税收优惠政策在试点运行期间基本延续，可以按照过渡政策享受增值税优惠。 （一）下列项目免征增值税 1.个人销售自建自用住房。（地税审核：房产证上注明自建房、土地审批表，国税报备资料：房管部门出具的自建证明材料、房产产权证明、个人身份证明、出售住房合同及收入证明） 2.涉及家庭财产分割的个人无偿转让不动产、土地使用权。 家庭财产分割，包括下列情形：离婚财产分割；无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹；无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人；房屋产权所有人死亡，法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人依法取得房屋产权。（国税报备资料：赠与双方当事人或遗嘱继承受赠人的身份证明、证明赠与人和受赠