万科海上春园PPT系列第一部分－市场调查与分析.docxVIP

第一部分 市场调查与分析 1-1 海上春天项目概况 1-1 海上春天项目概况 1-1-1、位置及规划面积： 1、本项目座落于上海春申示范区总体规划中的4号—9号地块，东西长约800米，南北宽约600米，基地呈长方形，总占地面积66.46公顷，约996.8亩。基地位于浦西闵行区莘庄站南广场以南。 1-1 海上春天项目概况 1-1-2、总体规划设想： 1、本项目分四期开发完成，住宅容积率为1.26，总建筑面积48万平方米，以多层和小高层为主，局部规划地低层联体住宅和高层住宅。项目一期总占地面积8.37公顷，约125.6亩，住宅容积率为1.31，建筑面积9.5万平方米。 1-1 海上春天项目概况 1-1-3、一期住宅规划： ?住宅造型错落有致，八层电梯楼与多层住宅、沿湖区的别墅形成围合；构成丰富的外部空间景观。 ?建筑单体造型现代，外墙色彩富美国风情，屋顶坡型和平型结合，明快轻松的阳台，形成现代色彩的立面景观。 ?建筑朝向以东南向为主，以避免太阳西晒及增加空气对流。 1-1 海上春天项目概况 ?重点特色是建成集购物休闲娱乐为一体的节日集会式商业中心，形成步行街。 ?春申城中的商业中心和文化中心均位于万科海上春天住宅小区内，本项目还将拥有文化体育中心、学校、医院、金融邮电、超市系统、农茂市场、商业街、各类社区服务中心等，配套设施一应俱全。 ?保留基地原貌，整治区内河流，并形成活水梯形水域。 1-1 海上春天项目概况 1-1-4、周边交通情况： ?项目地处浦西，为上海新型发展地区，自地铁一号线开通到莘庄，使本住宅项目与市内连为一片，特别是方便了徐汇区及地铁沿线的人群。 ?距地铁一号线的莘庄站仅八百米，北临春申路，南临春申塘，西边莘奉公路（南北快速干线），东临伟业路，与上海春城接壤。 ?公交车线路繁多，通达市区各处，方便快捷。 1-2 市场环境分析 1-2 市场环境分析 1-2-1、上海楼市大环境 1-2-1-1、政策利好，逐步升温 ?世纪之交的2000年，宏观经济在连续几年政策的有力拉动下，出现向好走势。上海房地产业在此大背景下，房地产市场出现十分活跃的局面：房地产开发投资强劲回升，商品房销售及存量房交易量创出历史新高 。 1-2 市场环境分析 2000年第二季度，上海楼市出现回升之势，实现销售额达123.02亿元，同比增长27亿元，增幅 28.5%； ?从2000年第三季度来看，房地产开发投资达 361.51亿元，同比增长53亿元，增幅17.20%； 2000年1-9月，商品房销售面积达1054.67万平方米，同比增长237万平方米，增幅28.6%； 1-2 市场竞争环境 ?随着住房制度改革的推行，货币化分房实现，公积金和各大商业银行的贷款支持，政府一系列优惠政策的出台，大大提高了居民的住房购买力。 “十五期间”，日新月异的轨道交通和环境建设，也 将对本市住宅消费起到了积极拉动作用。今年，地铁二号线的正式通车、明珠线的试通车，以及苏州河整治一期工程、延中绿地等开工建设，都对周边楼市的活跃产生了直接效应。 1-2 市场环境分析 1-2-1-2、土地一级市场控制 2000年，上海市府继续对土地的供给实施严格控制，有效地抑制了一级市场，今年一季度土地出让面积为188万平方米，较去年同期减少6%。其 中，内销商品房出让面积占总量的49%，较去年同期减少27%，外销商品房出让面积中98%是工业用地，扣除这一因素，外销商品房出让面积仅1.68万平方米，比去年同期减少76%。土地一级市场供应开始回落。 1-2 市场环境分析 1-2-1-3、房地产开发投资下降 在房地产供求矛盾一时难以缓解的情况下，投资逐渐趋向理性，房地产开发投资额减少。1999年一季 度房地产开发投资额48.57亿元，与1998年同期相 比，减少28%，完成土地开发面积为14.62万平方米，比1998年同期下降36%，商品房竣工面积和商品房开发面积分别比98年一季度相比减少19%和 4%，商品房竣工面积首次出现回落，形成了上海房地产开发商稳健经营的观念。 1-2 市场环境分析 1-2-1-4、 个人购房比重不断提高 1999年一季度个人购买商品房的比重继续上升。外销商品房中销售属个人购买583套，占68.7%；预售中属个人购买22790套，占预售总额的95.9%。内销商品房中销售属个人购买22772套，占91.34%；预售中属个人购买20862套，占预售总额96.9%。去年同期上升2.5个百分点。这表明，上海房地产业购房主要以个人购房行为为主房地产消费观念形成。 1-2 市场环境分析 1-2-1-5、 个人购房比重不断提高 三级市场的活跃对二级市场也具有较大的推动作用，一定程度上拉动了住宅潜在市场的需求，旧公房上市平均出售价为11.24万元/套，平均建筑面积为51.1平方米，新购