万达上海嘉定万达广场综合体项目前期定位报告.docxVIP

上海万达置业有限公司 营销部 江桥地块项目前期定位报告 1 2018-3-18 2 项目经济技术指标 55万㎡大型城市综合体，规划分为住宅、办公、商业三大组团，受动迁与小套型限制，住宅组团为纯粹 的中等规模住宅社区 地型规整，规模适中，区域内少有大型的综合体，可塑性较强。 高达74/90的小套型指标，是制约住宅产品的较大难点。 写字楼体量较大，怎样解决去化问题是本项目的另一大难点，可以考虑多元化产品，让渡居住功能。  主要经济技术指标（含动迁） 占地面积 18.6315公顷 容积率 2 .5 总建筑面积 54.25万平米 地上建筑面积 43.25万平米 限高 ≦48m 小套型指标 ≧74%,90㎡以下 商品住宅主要经济技术指标（撇除动迁） 占地面积 6.6522公顷 总建筑面积 11.8万平米 容积率 2.0 小套型指标 ≧74% , 90 ㎡以下 绿化率 35% 车位 600个 商办主要经济技术指标 占地面积 11.9793公顷 总建筑面积 16.5万平米 容积率 2. 5 建筑覆盖率 ≦50% 写字楼总建面 11.45万平米（地上） 2018-3-18 3 宏观经济环境分析 上海市：今年1-10月,本市全社会固定资产投资3736.16亿元 ,比去年同 期增长5.6%，增幅比1-9 月提高0.8个百分点,比1-6月提高3.3个百分点房地产开发投资低速增长。1-10月， 本市房地产开发投资完成1123.07亿元，比去年同期增长3.6%，增幅比1-9月提高0.5个百分点；占全社 会固定资产投资的30.1%，比重同比回落0.4个百分点。由于今年以来房地产市场整体萎靡土地和存量房成交面积比以往有大幅度削减。  2006年至2008年上海市商品住宅总体供求关系走势 单位：万平方米 单位：元/平方米 2500 13737 15000 2000 1655.9 10476 12000 1500 9000 9540 2090.6 1544.9 1000 6000 1340.9 1259.6 891.5 500 3000 0 0 2006 2007 2008 供应量 成交量 成交均价 宏观经济指标(上海） 2006年 2007年 2008年 （1-10月） 房地产开发投资总额 1276 1308 1123 全社会固定资产投资总额 3925 4459 3736 房地产固定投资占比 33% 29% 30% 住宅施工面积（万M2） 8085 7790 6482 住宅竣工面积（万M2） 2747 2844 1243 土地成交面积（万M2） 2458 1476 548（全年） 存量房成交面积（万M2） 1707 1993 1263（全年） 2018-3-18 4 上海万达置业有限公司 营销部 房地产市场指标分析 2006年—2008年宏观经济走势 万㎡ 元/㎡ 1500 12000 1200 9000 900 6000 600 3000 300 0 0 06年1季度 06年2季度 06年3季度 06年4季度 07年1季度 07年2季度 07年3季度 07年4季度 08年1季度 08年2季度 08年3季度 08年4 季度 商品房供应量 503 867 820 604 470 625 719 789 518 625 679 683 商品房成交量 511 774 646 671 584 900 1012 762 514 591 410 450 商品房成交均价 7768 9085 8506 8672 8554 9640 9092 9240 9042 11814 9487 10057 政策面  ?廉租房制 ?国六条及 ?限制与禁 ?企业土增 度； 15条细则； 止项目用地 税； ?个税强征； 目录； ?物权法通 过；  ?开展房地 ?3万㎡预 ?招拍挂新 ?对囤地企 ?公寓式办 ?保持上海 ?利率调整 产市场秩序售标准； 规； 业可禁止其 公楼严控 房市房价基 ?普通住房 专项整治的 ?首付与利 通知 竞地资格；４.５米层高本；稳定 新标准 率上调 经济面  GDP：10366亿元；↑12.0% GDP：11847亿元；↑14.3% GDP：13008亿元；↑9.8%(预计) CPI: ↑1.2% ； CPI：↑3.6% CPI：↑5.5% (预计) 汇率 (对美元)：1：7.8087；↓3.24% 汇率(对美元)：1：7.3046； ↓6.46% 汇率(对美元)：1：6.8397；↓6.78% 贷款基准利率（一年）：6.21%; ↑6.2% 贷款基准利率（一年）：7.47%; ↑21.1% 贷款基准利率（一年）：5.31%; ↓40.68% 人均可支配收入：20668元；↑10.9% 人均可支配收入：23706元；↑14.7% 人均可支配收入：