重庆朗晴广场标准销售讲稿.docVIP

四、引客入座 先生，您这边请。我为你做一个详细的介绍。 五、交流 不急于进入到项目讲解环节，通过和客户的互动交流，了解客户的基本资料和背景，比如通过了解他的居住或工作地，来延伸江北的地段价值 “先生，你在住在哪个重庆哪个区域呢？” “江北” “呵呵，居家在江北很幸福哟！” “有什么幸福的？”或“恩，还不错” “当然幸福了！我住在沙坪坝区的，天天塞车，朋友们一提到去沙坪坝就头痛，所以我和好多朋友吃喝玩乐都在江北了。这几年北部三区发展太快了，哦，先生，请教你一个问题也，去年中央给重庆批的“保税区”和今年初重庆成立的“两江新区”，这些能拉动重庆和西部的经济特区，大致的区域在哪里也？（选择比较有知识的客户询问。） “具体。。。。。”，“确实不清楚”。 “前两天有个政府部门的客户来看房，我给他介绍公寓的时候，他根本不兴趣，一直很详细的了解我们商业的情况，我们交流了差不多3个小时，呵呵，我完全上了一堂经济分析和商业投资分析的课，他有独特的眼光来选商业” “呵呵，先生，你选商铺的标准是什么呢？” “当然是地段要好，人流要大，价格能接受洒” “呵呵，看来先生对商业投资还是一定有眼光的，确实地段的优势是第一考虑因素，但有一个方向要注意，我们如果要购买商业物业，就要站在商家的角度来看，商家关心的是项目周围大环境的人流量、该区域是否有政府的规划引导，辐射区域购买能力的大小、交通是否畅达、商圈内是否云集各种业态的知名商家（比如百货、娱乐、餐饮）、还有最重要的是这个商业是否有持续经营的能力。呵呵，这是那位顾客朋友给我分析的，只有商家赚大钱了，我们才能当个“一铺养三代”的包租公。 “先生，你认为有道理吗？” “我们重庆有九区十二县，为什么商圈只有五个，这与自然商业的形成及政府规划有关，如果你选择在成熟的商圈内投资物业，观音桥绝对是你唯一和最值得投资的商圈！” “我从三个方面给你做个分析，第一，观音桥商圈辐射的区域人口最多，2007年人口就达到140万人，是各商圈辐射区域人口最多的地方，呵呵，老外当初抢占中国市场时，只看重了中国的庞大人口量，他们认为人口基数大，那怕消费力弱些，同样有巨大的营业额，时隔多年，只要是率先进入中国市场的，个个都是数钱数到手抽筋。第二，重庆老百姓有句口头禅“北富南贫，就是说购买三北区域的业主，都有较强的经济实力，三北区域云集全国的知名楼盘，如龙湖、棕榈泉、中海、金科、恒大、协信、奥林匹克、融科等，三北区高端物业的总量占去主城区的近80%的份额，也就是说重庆主城区身家在100万以上的高端人群有80%居住在三北，而且每年还以5万组这样的人群陆续入住三北区域。” “所以就不难理解，为什么三北区域就从2000年主城九区零售额排第七名，在2008年就跃居排行榜第二名，第一名是解放碑，但是解放碑朝天门的批发市场就占到解放碑社会零售额的50%以上，单从零售业、百货公司、住宿、餐饮及娱乐来说，观音桥商圈的零售额绝对是最高的，比如，江北新世纪百货2008年的任务是10个亿，实际完成了12个亿，比其它商圈的百货单店远远高过40%以上” 。这第三，就是观音桥商圈辐射区域的消费力是主城九区中名列前茅。 “重庆刚申报成功的“保税区”和“两江新区”，就不是偶然因素了，中央政府部门明确支出，“中国已将重庆经济的发展定向为中国经济稳定持续发展的战略”， 这两个新区都落户在三北区域，所以预见观音桥商圈的消费人口及消费力将成几何式的递增。呵呵，先生，你住在江北是明智的，如果你有机会购买到观音桥商圈的商铺，先生，你不想发财都不行了。” “先生，你这么关注我们的项目真是很有眼光，你曾经购买过成熟商圈的商业吗？ “没买过，只投资过住宅或社区商业”或“买过，收益还过得去” “呵呵，喜欢投资商业的投资客户，经常说一句话“在商圈投资，就像挖井工程，找准水源做好开挖工作后，财富就像井水突突突的源源不断的流出来”。可是“好水源”不可多得呀，在先生的记忆中，五大商圈在近年有哪些商业在卖呢？ 08年重庆主城区商品房成交面积达1050万方，其中商业成交面积10万方左右，商业竣工面积与成交比例吻合，商业面积占商品房面积的9~10%。可见，“住宅易寻，一铺难求呀”，因为商业放量本来就少。但是现在核心商圈中，有机会购买的也只有三个项目：南坪万达（核心商业＋社区商业）、杨家坪正升和观音桥的朗晴广场。在观音桥商圈有机会购买的地上商业，是在5年前的茂业东方时代，5年前茂业的门面价就是15万/㎡，平街的LG层内铺，最好的售价达到8万元/㎡。我们项目2月14日才开门迎客，短短一周时间，登门求铺的客户已达1000多组。” “周边经营租金情况” “先生，我不知道你是怎么理解我们以浪漫为主题为商场定位的？” “我真还不清楚，是不是以婚庆为主营业务的商场嘛？” “我们公司刚拿到这块地时，实不相瞒，领导们也