房地产价格变动对经济增长的影响研究-以广东省为例.docVIP

房地产价格波动对经济增长的影响研究——以广东省为例从世界各国的发展历史看，房地产业由于产业链条长，关联度大，在一国工业化阶段普遍被作为国民经济发展的支柱产业。据一些发达国家统计，房地产业的产值每增加1个百分点，能带动上下游产业产值增加1.5-2个百分点，带动经济增长作用显著。另一方面，当一国房地产业发展与经济失衡时，也会对国民经济发展产生巨大冲击，例如90年代初日本房地产泡沫的破灭，造成日本经济近20年的低迷，2008年美国房地产业泡沫引发的次贷危机，引发全球性的金融危机，2009年底迪拜房地产泡沫的破灭，引致“迪拜危机”，房地产价格波动对房地产市场平稳发展和经济增长的作用不可小觑。本文拟分析1995-2011年广东省房地产价格变动对消费、投资、地方财政收入及经济增长的影响，从而为宏观政策调控提供一定的参考。一、广东省房地产市场发展情况（一）房地产业增加值占GDP比重提高，对经济增长贡献率不容忽视图一自1995年开始，我国住房制度逐渐完善，从法律上承认了房屋私有化，使得房地产市场需求量逐渐增大，催生房地产市场逐渐兴起。如图一所示，2011年广东省房地产增加值达3213.5亿元，占GDP的比重由1995年的3.89%提高到6.10%，其占国民经济的比重越来越大，对国民经济增长的带动作用不容忽视。从房地产对经济增长的贡献率来看，不同年份起伏不定，但总体呈现放大的趋势，其中1998年、1999年和2009年相对较大，分别为10.2%，12%和15.4%，2008年相对较小，为0.55%，主要是受东南亚金融危机和美国次贷危机影响广东经济增速放缓时，对房地产业的刺激政策起到了拉动经济增长的作用。（二）房地产市场供需两旺自1998年住房市场化改革进一步加快，广东房地产市场取得蓬勃发展，房地产开发投资一直保持者较高的增长速度，尤其是2004年以后，除2009年因金融危机影响投资有所放缓外，其余年份房地产投资增速都保持在15%以上，2007年最高时投资增速达36.6%，这也反映房地产业受到政策鼓励后，市场发展迅猛。房地产实际销售额来节节升高，2011年末广东商品房实际销售额达6175.63亿元，比1995年增长了22倍。除2008年金融危机冲击导致销售额大幅下降了21%，其他年份都保持较高增速，总体来看，房地产投资和销售一直保持较高水平，市场供需两旺。（三）近年来房地产价格持续上涨，存在投资（或投机）成分从上图可以看出，商品房销售平均价格自2004年开始呈快速增长态势，年平均增长率在12%以上， 2011年底广东省商品房销售均价高达7956元/平方米，比1995年增长了2.21倍。在商品房价格大幅上涨的同时，成交量也节节攀升，值得注意的是，2008年房地产价格增幅放缓的同时，成交量萎缩，这说明房地产价格波动对成交量影响较大，市场存在着一定的投资或投机性需求。二、房地产价格波动对经济增长的影响机制拉动国民经济增长的三驾马车分别是消费、投资、出口，一个国家或地区的经济增长主要随这几部分的增长而增长，随这几部分的波动而波动。考虑到房地产市场具有明显的地域性特征，对出口的影响相对较小，本文分析房地产价格波动对经济增长变量的影响主要归结为对消费与投资，及财政收入的影响，同时也分析房地产价格波动对经济产出的影响。（一）对消费的影响机制资产价格的波动对消费的影响，我们称之为资产价格的财富效应，由于房地产在国民经济生活当中是一项非常重要的资产，占有较高比例，房地产资产一般占所有企业资产的35%，住房资产在家庭财富中的比例也一般都超过75%，所以即使很小的房地产价格财富效应，也会在国民经济中对消费造成较大影响。房价变化对消费行为的影响可以通过多种传导机制来完成。（1）已实现的财富效应。已实现的财富效应是指房产拥有者由于房价的上涨可以通过出售或者再融资该房产获得财富，扩大当期消费水平，这时的房地产作为一项重要的物质资产，其价格上升直接推动实际财富的增加，从而对消费产生影响。（2）潜在财富效应。房产价格上升可以使拥有房产者预期收入增加，通过预期的改善增加消费，也就是房价上涨带给消费者财富增加的心理暗示，促使其增加消费。（3）储蓄效应及预算约束效应。房价的节节攀升，可能会使消费者为了购买住房或者进行投资而减少日常开支，增加储蓄，从而减少当前消费。对于租赁家庭来讲，房价的上涨也会导致房租金的上涨，影响租房者的预算和储蓄决策，对居民消费产生印象，也称为预算约束效应。（4）流动性约束效应。由于购房家庭本身支付能力有限，不得不借助于金融机构，通过住房贷款支付，一旦金融机构受到政策约束，收紧贷款，在这种情况下，购房者不得不减少其他方面的消费，以尽量弥补由房贷减少所带来的损失。（5）成本效应。房价的上升会导致居民生活及企业经营成本上升，从而对社会总消费产生影响。一方面房价上升