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2006深圳商业地产 深圳市政府四届二十二次常务会议原则通过了《深圳市商业网点规划(2006-2010)》。根据该规划的思路，未来五年内深圳市商业布局将呈现出“一轴、两带、十四个特色街区”的新格局。 　　《规划》以地铁一号线为主轴，贯穿金三角商业区(东门—人民南—宝安南)、华强北商业区、福田中心商业区和南山后海商业区四大市级商业区，将成为深圳商业的核心。金三角商业区、华强北商业区规划为市级商业区，福田中心商业区、南山后海商业区、宝安新中心商业区、龙城—龙岗墟商业区为次市级商业区。在这一规划的影响下，深圳的商业地产布局将越来越均匀发展。 　　福田转为供应主体 　　据深圳中原深港研究中心不久前发布的年终报告显示，2006年，深圳的商业地产项目供应量还将增加，总供应量将超过2005年，达到150万平方米。 　　在这150万平方米中，供应的格局和往年相比，也有很大的改变。近年来，深圳商业供应以关外为主导的情况在今年将被改变，“领头羊”由宝安变成福田，福田成为今年商业供应的主体。从业态上看，今年也将一改往年街铺主打的情况，大型的城市综合体成为业态的主流。 　　在福田，新的商业项目主要集中在中心区。经过几年的沉淀，中心区的商业项目在今年都将步入上市期，COCO Park、怡景中心城、晶岛国际购物中心三大SHOPPING MALL将相继营业，大中华国际交易广场、金中环国际商务大厦、特美思大厦等项目的商业裙楼，也陆续投放市场。在这样的情况下，深圳中心区的商业供应量，将超过50万平方米，迎来真正的中心区“商业年”。除此之外，华强北、车公庙等商业区的商业项目也将纷纷放量，其中华强北有华强广场等改造项目，车公庙有喜年广场、农科中心等，这两处的总供应量将超过30万平方米。 　　和福田相比，其他区域的商业项目相对较少，南山有南山商业文化中心区面市，宝安有鸿隆107等较大面积的商业项目推向市场。 　　市场继续高位运行 　　中原地产深港研究中心张伟在接受本报记者采访时表示，2006年，在零售业扩张、港澳及外商投资增加、城市化进程加快等因素的影响下，深圳的商业地产市场需求将继续活跃，呈现租售两旺、稳中有升的局面。 　　据张伟介绍，现在港澳及外商投资者在深圳商业地产市场所占的比例越来越大，特别是投资方面，他们对市场发展的影响越来越重要。据中原2005年统计，港澳及外商成交占总量的26.62%，特别是他们当中纯投资的占其中的45.45%，远远高于整个市场的投资比例29.53%。随着深圳城市经济的稳定高位运行，他们继续看好深圳投资市场，2006年投资比例还将进一步加大，刺激市场需求。此外，张伟认为，城市化进程加快也是提高市场需求的一个重要因素。 　　在以上前提下，张伟称2006年深圳商业地产市场均价还将大幅上涨，无论是销售价格还是租赁价格都将有较大幅度的增长。2005年深圳商铺销售价格一路飘红，上涨势头相当猛烈，南山、宝安等区域更是连创新高。2006年将在这一基础上更上一层楼。由于供应量将主要集中在福田、南山等关内中心区域，因而它们将成为成交高价的决定性因素。张伟称，预计2006年商业项目售价至少比2005年上涨30%。 　　此外，2005年的新兴区域商铺卖得火，租得却平淡。在建设规模逐渐完成的2006年，市场租赁随即看涨，中心区、南山商业文化中心区、宝安新中心区等中心区域的商铺租金将大幅度上升。张伟认为，在它们的贡献下，2006年全深圳市商铺租金将有15%—20%的升幅。 -------------------------------------------------------------------------------- 关外商圈——城市化进程带动商业的超前发展 随着深圳市区城市发展空间的日益饱和，深圳发展的中心逐步开始向关外的龙岗、宝安两区转移。在关外城市化的快速进程中，商业地产的发展吸引了众多的目光。与市区多年来商业的自发性发展不同的是，关外城市化，商业或者说商业地产占据了相当大的比重，甚至往往以一种全然不同于深圳既往20年商业进程的速度和方式超前前行着。 龙岗商业圈——缺乏短期支撑的商业井喷 作为深圳未来发展的空间重心所在，地处深圳、东莞、惠州的“金三角”的龙岗，具有商业发展的先天优势。在大工业、大物流的产业背景下，带来了商业地产井喷式的超前发展。短短几年内，近年来，龙岗商业地产开发热潮一路高涨，商业地产竞争已经十分激烈。龙岗商业业态已经涵盖传统百货、MALL、商业步行街、CEPA?碧湖港澳城、物流地产、专业市场、品牌折扣城等，成为深圳商业业态最为丰富的区域。 但是，一拥而上的商业地产的开发，短短几年内使得龙岗中心城的商业总面积已达120多万平方米，接近两大市级商业中心东门商业中心和华强北商业中心