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推动房市升温的那几只手 甘肃农业大学资源与环境学院 于永建 刘学录 山东省德州市国土资源局 崔永林 　　近一段时间，房屋价格节节攀升，个别热点城市似有井喷之势。与之相应，有的城市地价也屡创新高，“地王”相继出现并被刷新。之所以在短时期内出现这种价格反转，不完全是市场规律发挥了作用，冷眼稍加留意，就会发现推动房市升温的那几只有形之手。 　　首先，行政政策偏暖，稳定了市场。为了应对国际金融危机，国家实行积极的财政政策，加快建设保障性安居工程被列为国务院进一步扩大内需、促进经济增长的十项措施之首，进入了国家4万亿元投资计划大盘。房地产行业虽然没被列为十大行业振兴计划，但国家下调了房地产开发项目资本金比例，保障性住房和普通商品房的资本金比例从35%调低到20%，其他的最低资本金比例调为30%，缓解了开发商资金压力，降低了投资门槛。 　　国家通过降低购置房屋税费的办法，对房地产市场予以保护，从2008年11月1日起，个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%；对个人销售或购买住房暂免征收印花税；对个人销售住房暂免征收土地增值税。以上三个方面，国家在宏观政策层面上从增加供给、增强需求能力方面支持了房地产市场的稳定发展。 　　与国家级政策相比，地方城市政府出台的政策更直接刺激和保护了房地产行业。一些城市政府推出购房入户制度，如有的规定购买新房超过50万元的外地人可以入户市中心城区，而购买二手房、单位集资建房、经济适用房和其他非住宅房的则排除在外；有的规定一次性购买建筑面积90平方米以上商品房且实际居住的，可凭产权证办理1户（夫妻及未成年子女）户籍。这种购房入户制度短时期内扩大了房地产有效需求。还有一些城市通过大规模的城中村、棚户区拆迁改造和城市基础设施建设，增加房屋购买需求，打破了房地产市场的需求低迷。城市拆迁所拆除的并不都是危旧房屋和不符合规划的房屋，许多是根据上一轮城市规划建设、居住功能还比较完备的房屋。之所以拆迁是为了实施新一轮城市规划，把城市建设得看起来更加美观一些。这种拆迁改造直接给房地产市场带来大量本来不需要购房的需求人群，而且地方政府拆迁资金的注入也提高了这部分人群的购买能力。城市拆迁短期释放了潜在的长期购买需求，透支了未来的购买能力，这是一些城市政府激活房地产市场的重要手段。 　　其次，金融政策宽松，支撑了市场。房地产是个资金密集型行业，没有金融资本的强力支持，很难短时期内从低谷起身。本轮房地产市场的小阳市，宽松的金融政策发挥了先导推动作用。有人形容房地产开发从诞生起，就知道去找银行找奶吃，是靠银行的奶水养大的。 　　的确如此，从土地抵押贷款、建筑贷款到房屋销售按揭贷款，金融活动贯穿房地产开发的各个环节，房地产开发大约70%的资金是来自银行。在国家适度宽松的金融环境下，一些商业银行暗中放宽了房地产开发贷款标准，要求中介机构高估抵押土地价值并提高了贷款率。不仅城市商业银行开展这项贷款业务，甚至一些农村信用社也积极向房地产开发公司放款。有的银行放松了对贷款的监督使用，默许了其他行业企业贷款转移到房地产开发。这种相对宽松的融资环境，使本已紧绷的房地产开发资金链条得到缓解，减轻了开发商的资金压力，减缓了开发商降价销售的意愿。 　　被打折执行的房屋按揭政策是推动本轮房价上涨的重要因素。地方银行普遍认为房屋按揭贷款是优质贷款，在各类贷款中不良率是最低的，风险比较小，变相放松了对首付比例、利率和二套房的认定政策。 　　某些城市银行为了争夺客户，大幅度降低放贷门槛，不仅对第一套购房贷款执行规定下限，而且故意模糊第二套房认定界限。如有的银行把第一套购房贷款已经付清的，再购买第二套房屋当作第一套住房来对待，甚至执行比第一套购房更为优惠的首付、利率政策，其理由是这种改善型购房者更有实力按时偿还贷款，比纯粹的第一套购房者风险更低。有的银行暗中支持开发商把没有售出的商品房也用于个人按揭贷款，开发商就组织虚假销售套取按揭贷款。这种变形的宽松房屋按揭政策扩大了购房群体，使本来不具备购房条件或不具备购买第二套购房条件的家庭也加入了购房队伍，营造出了需求旺盛的假象。 　　第三，不规范的市场运作。开发商利用消费者买涨不买跌的心理，在市场稳定后不断小幅提价，诱使持观望态度犹豫不决的消费者下单购房。一些开发商为了营造热销的氛围，导演了自买自卖假象，雇人排队领取房号草签购房协议，实际参与这种活动的所谓购房者大部分是开发公司的亲戚朋友或职工。开发商把这些自买的房子对外宣传为已经销售掉，诱骗不明真相的真正购房者尽快入市购买。当有真正的消费者购买时，开发商又以改签协议等方式把上面自买的房子转卖。还有的开发商采取捂盘销售的方式诱导消费，所谓捂盘就是开发商先匿藏大部分房源不对外销售，只拿出一小部分销售并谎称房源紧张，造成供不应求的假象，结