税法-第11章_其他主要法PPT下载.pptVIP

* 标准答案：B、D 说明: （1）以房地产作价入股进行投资或作为联营条件的，暂免征收土地增值税，但投资、联营企业将其土地再转让的应征收土地增值税；（2）双方合作建房，建成后转让的应征收土地增值税；（3）对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的，暂免征收土地增值税；（4）对于以房地产抵债而发生房地产产权转让的，应征收土地增值税；（5）房地产出租，出租人取得了收入，但未发生产权转让行为，不属征收土地增值税的范围。 * 税率 实行四级超率累进税率 增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30% 增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40% 增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目200%的部分，税率为50% 增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60% * 应税收入与扣除项目的确定 应税收入的确定 扣除项目的确定（具体说明见下页） 税法准予纳税人从转让收入额减除的扣除项目有： * 取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用（登记费和过户手续费） 房地产开发成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。 计税依据——增值额的确定 纳税人转让房地产所取得的收入减除扣除项目金额后的余额，为增值额 上述扣除项目的进一步说明： * 房地产开发费用，是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。 财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按本条（一）取得土地使用权所支付的金额 （二）房地产开发成本 项规定计算的金额之和的５％以内计算扣除。 凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和的１０％以内计算扣除。 * 与转让房地产有关的税金，是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。因转让房地产交纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除 旧房及建筑物的评估价格，是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。评估价格须经当地税务机关确认。 对从事房地产开发的纳税人可按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和，加计２０％的扣除。 * 例：某单位转让一幢已经使用过的楼房，售价500万元。该楼房原价为600万元，已提折旧400万元。经房地产评估机构评估，该楼重置成本价为800万元，成新度折扣率为五成。转让时缴纳各种税费共27.5万元。该单位应缴纳的土地增值税额是（ ）。 A．25万元 B．24.15万元 C．20万元 D．21.75万元 标准答案：D增值额=500-800*0.5-27.5=72.5万元 72.5未超过扣除项目（400+27.5）的50% 土地增值税=72.5*30%=21.75万元 * 应纳税额的计算 一、增值额的确定 转让房地产所取得的收入减除规定的扣除项目金额后的余额为增值额 二、应纳税额的计算方法 按照纳税人转让房地产所取得的增值额和规定的税率计算征收 因为分步计算比较繁琐，一般可采用速算扣除法计算 * * 某房产开发企业转让房地产取得10000万元，取得土地使用权所支付的金额2000万元，房地产开发成本3000万元，房地产开发税金500万元，利息不能按转让房地产项目计算分摊. 答案： 增值额=10000-2000-3000-(2000+3000)*10%- 500-(2000+3000)*20%=3000万元 增值率=3000/7000=42% 土地增值税=3000*30%=900万元 * 税收优惠 对建造普通标准住宅的税收优惠 建造普通标准住宅出售，增值额未超过20%的，免征 对国家征用收回的房地产的税收优惠 免征土地增值税 对个人转让房地产的税收优惠 居住满5年或5年以上免征；3-5年减半征；未满3年征 对1994年1月1日前签订开发及转让合同的房地产的税收优惠 之前已签订的房地产转让合同，不论何时转让均免征 之前已签订的房地产开发合同或已立项，其在之后5年内首次转让房地产的，免征土地增值税（现已到期） 在上述免税期限内再次转让，均应按规定征税 * 例:某个人1999年6月因工作调动转让原居住的自有住房，房产于1995年8月以20万元的价格购入，购入时缴纳契税1万元，其他各种费用1万元，转让获得收入46万元，支付各种税金共2.475万元（不包括个人所得税）。现在重建同样的房屋需50万元，经评估