详解物业企业八大风险PPT课件_1.pptVIP

; 物业管理的风险指物业服务企业在服务过程中，由于企业或企业以外的自然、社会因素所导致的应由物业服务企业承担的意外损失。  物业服务企业业务繁杂，涉及多重法律关系，风险管理涵盖物业服务全过程。物业管理的风险特点是，物业责仼界定较难，风险事故类型多样，物业管理区域内，一旦出现事故发生人身、财产损失，物业服务企业往住脱不了干系。企业抗风险的能力依仗于公司的前瞻性，各项制变的严密性和各种抗风险的预防措施。  项目决策、合同、、、企业运作、自然灾害、服务人员伤害等七方面风险。;;一、项目决策风险   企业经营中，接管哪些项目，预期目标与最终结果等，都会给企业带来较大风险，有些企业为急于接盘，扩大规模，不问来龙去脉，矛盾重重，投入较多人力、物力和财力，结果陷进拔不出或是未被聘用或是亏损严重。 ;二、服务合同风险 (一)、企业与委托方签订的合同，由于未对管理服务内容、范围、期限、费用标准约定清楚，甚至过分放大企业安全防范责任，过度进行非理性服务承诺，导致一旦出现情况企，业将面对被追诉或索赔的风险。企业与委托方签汀的合同，由于未对管理服务内容、范围、期限、费用标准约定清楚，甚至过分放大企业安全防范责任，过度进行非理性服务承诺，导致一旦出现情况企，业将面对被追诉或索赔的风险。如车场车辆丢失赔偿费的问题，《南京市物业管理办法》规定车辆停放应签停车服务协议，如需保管的应另订保管协议。 ;(二)、(条例)规定“期限未满，业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止”。因此前期物业管理合同具有不确定性，物业服务企业随时有可能被业主大会解聘。一旦被提前解约，企业对项目的各种投入将被遗失，待收的欠费将形成矛盾。、企业在投标的承诺及盲目压低物业服务费，签订合同时被转嫁风险的条款(如负责安全等)，企业对业主的各项许愿(高院司法建议明确，实施细则、承诺乃至行业规范都作为合同组成部分)… (三)、《现代快报》2012年3月13日“因小区物业未将楼外广告收益???业主公示，作为业主的央视主持人赵普将物业告上法庭。该案最后在法庭的主持下和解，业主方获得86万余元的公共空间收益，约占小区6年来公共空间总收益的85％。”;风险防范：  1、2011年1月1日执行的建设部《承接查验办法》对物业管理工作提出更高的要求 作为《条例》的配套性政策和物业承接查验制度的细化和补充，《承接查验办法》与技术较性强的“物业接管验收标准”相比，更偏重于制度性和程序性；与涉及综合性整体项目的“物业服务项目交接办法”相比，涉及交接的内容仅为物业共用部位和共用设施设备。 关于《办法》的适用范围，应明确限定为前期物业管理阶段的新建物业，虽然《办法》规定前期物业服务合同终止后，业主委员会和业主大会选聘的物业服务企业之间的承接查验活动可以参照执行，但这仅限于其中部分程序性和技术性的条款。 2、物业承接查验存在的问题一定要有记录，有甲方承担责仼的承诺。;四、管理责仼风险 (一)、违规装饰装修 业主违规装饰装修，不仅会造成物业共用部位、共用设施设备损坏、安全隐患和邻里纠纷等，坛加物业管理的运行、维修成本，还会使物管企业承担一定的物业装饰装修管理风险。 1、电焊施工，火花落到易燃物品上，引发火灾。 09年4月19日，南京50层中环园际广场起火， 18层的一户业主装饰施工，四名工人操作电焊时，溅出的电焊火花溅落到楼下平台保温层，引发了大火。火灾间接引起的水患把裙楼健身馆变成了游泳池，后追究物管责仼；一是动火人未经审批即动火，物管人员应知未知。二是动火现场应有安全负责人，发现不安全苗头时，应立即停止动火。三是着火部位的灭火器数量尚不到位等。 2、2010年八11月15日14时，上海胶州路一栋高层公寓起火，大火导致58人遇难，事故原因查明是由无证电悍工违章操作引起。; 风险防范： 由于物业服务企业对装修等违规违章行为设有行政执法权，只有劝阻和向行政执法部门报告的义务，其在处理私拆乱改等违规违章行为时，要做到“宣传、巡检、制止、报告、”四方面工作内容：  宣传告之：物业服务企业要依据法律法规和有关规范性文件，结合夲地区的实际情况，制订适合于住宅小区的装修管理规定。企业应主动将相关规定和禁止行为，通过多种途径向业主尽到详细的告之义务，让业主明白私拆乱改是法律法规规定的的禁止行为；违反规定、私拆乱改是要承担赔偿责任的。业主进住时，物业服务企业要通过发送《（前期）物业服务合同》、《（临时）管理规约》、《业主手册》等文字材料，对物业管理区域内装修管理的注意事项和禁止行为，向业主书面告知。要和业主签定住宅装修协议书，明确住宅装修的禁止行