通辽市铁南市场调查报告.docVIP

通辽市铁南 市调定位报告 颐园房产经纪有限公司 二零一一年八月三十日 前 言 为了争取时间，本次调查工作比较紧凑。由于实现本地化需要需要时间，另外，在本次调查中，同行抵触情绪比较明显，因而，本报告调查结果可能有与实际不相符和资料老化的地方。对于此点，本公司以“专业、敬业”的操守，在日后的工作中，不断跟进并更新调查资料，以期能为公司提供必威体育精装版、最详尽的市场资料和观点，令项目日后销售更上一层楼。 本次调查结论概括如下： 市场供应量高于求购量，市场竞争将白炽化，能否突出项目特色，抓住客户心理需求将是本区销售能否上台阶的关键。 概念为房市主题词，细节时代即将来临。 小规模楼盘备受压力，环境好、素质高的项目继续受到客户追捧； 户型结构走向实用，小康型户型（80多平米的2居，100平米左右的3居）成为市场新宠，大户 型面临压力； 平均售价会进入调整期，项目性价比更趋合理。 商服裙楼供应量过大，将面临市场压力。 市民购房意识较高，比较理智，市场仍需引导。 一、通辽市铁南总体概况 地理位置与概况 通辽铁南位于通辽市新建大街以南，由民主路立交桥与永安路立交桥 两个立交桥作为通辽市与铁南的通道，铁南占地大概 亩，人口10万余人，现有大概20余个小区组成，新开发的正在销售的小区仅有2个，最近5年内的新小区已经入住的有4个，其余都是5年以上的小区，部分小区建筑已经过时，小区无物业，建房质量等都不能满足现在居民需求，下面列举几个住宅物业调查： 目前铁南内98年以前建筑的小区 永安六区 楼盘名称 铁南永安六区 插入图片 区域地段 永安路南端 发展商 铁路建设集团有限公司 代理商 无 设计 单位 规划设计 无 景观设计 无 物业管理 暂无 物业顾问 占地面积 建筑面积 容积率 栋数（栋） 13栋 层数（层） 6 绿化率 - 建筑形式 6栋60平米6栋一楼都是90平米二楼以上是60平米 1栋土楼 建筑结构 砖混 属性 住宅 （商）销售率 100% 物业费用 60元收垃圾（一年） 总套数 918户 建筑风格 电梯费 无 日照间距 取暖方式 朝向 南北 起 价 (元/m2) 住:200左右 均价(元/m2) 最高价 (元/m2) 住： 826 商： 商： 付款方式 ⑴ 贷款 ⑵ 一次性 （3） 装修标准 毛坯 开工时间 竣工时间 92年97年 入伙时间 车标位：地上 个，地下 个，独立车库 个 租售价：出租 （元/月） 售 (万元/个) 售楼电话 联系人 http 主 要 户 型 面积（平方米） 户数 户比例 销售率 备注 二房一厅 60平米 832 87% 三房一厅 90平米 32 5% 1房1厅 38平米 54 8% 四房两厅 四房以上 项目定位 中小型社区、中产阶级楼盘 客户群体定位分析 外来人口，无正是工作购房水平不超过20万的消费群体 主要户型图 38平方米 60平方米 90平方米 项 目 特 色 及 优 劣 势 分 析 特点/优势 距离中小学、医院、公园较近。 房价低。 户型适中。 缺 点 小区内没有配套 环境及人性化管理无，配套无、未形成规模。 3．明厅无落地窗阳台，缺少明卫和双卫设计。 促销 策略 铁路员工福利房为主 媒体 宣传 无 调 查 结 论 第一次： 1．位置一般，紧邻多个学校，人员多为铁路工人。 2．中、农、工行就在附近，附近有重点中学铁中， 3户型设计以60平米左右为主，面积迎合了低端消费心理。但是，小区总规模不大，户型设计仍停留在80-90年代水平，不够完善，明厅缺少落地窗阳台，大面积无双卫设计，档次感不够。 通过对周边环境的了解，本项目在未来的销售中会成为低端消费者理想化的房屋 5. 六区有92年97年两个时期的房子铁南那个年代建设的房子，基本价格都很低 评论员： 时间： 11 年 8 月 31 日 目前铁南五年内建设入住的小区 （1）安顺小区 楼盘名称 安顺小区 插入图片 区域地段 昆都论大街 发展商 铁路建设集团有限公司 代理商 无 设计 单位 规划设计 无 景观设计 物业管理 双兴物业公司 物业顾问 占地面积 5.3万 建筑面积 容积率 1.46 栋数（栋） 14 层数（层） 6 绿化 1500㎡ 建筑形式 建筑结构 砖混 属性 住宅楼 （商）销售率 未开售 物业费用 0.3(元/m2) 总套数