第五章 房地产评估资产评估.pptVIP

某宗土地面积为2000平方米，土地上建有一幢10层的宾馆，宾馆首层面积为1200平方米，第2～10层每层建筑面积为1000平方米，则由此计算而得的建筑容积率为（ ）。 A. 0.6 B. 5.1 C. 2 D. 6 若地价为1000万元，则楼面地价为（ ） 总建筑面积=1200+1000×9=10200平方米 容积率=10200/2000=5.1 楼面地价=10000 000/10200=980.39元 二、土地评估的成本法评估步骤 土地价值=土地取得费用+土地开发费用+利息+利润+税费+土地增值收益 1、土地取得费用：为了取得土地而向原土地使用者支付的费用和向国家支付的税费。 国家征收集体土地而向集体土地所有者支付的费用，包括土地补偿费、青苗补偿费、安置补助费、房屋及地上附着物拆迁补偿费等。 为取得已利用城市土地而向原土地使用者支付的拆迁补偿费用。 2、土地开发费用 基础设施配套费：包括“三通一平”（通水、通路、通电、平整地面）和“七通一平”（通上水、通下水、通电、通信、通气、通热、通路、平整土地） 公共事业建设配套费：主要是指建设邮电、图书馆、学校、公园、绿地等设施的费用。 小区开发配套费：同公共事业建设配套费。 3、投资利息 土地从取得到开发完成获得收益所需时间内的利息。对于投资者的借款，则计算借款利息；对于投资者的自有资金，则计算机会成本。 投资利息的计息基数主要包括土地取得费和土地开发费两部分。但二者的计息期一般不同，土地取得费是在取得土地时开始占用，在开发完成销售才能收回，即计息期为开发期和销售期；土地开发费是在土地开发过程中逐步投入的，土地销售后收回，若土地开发费是均匀投入的，计息期为开发期与销售期加总的一半，若开发费在开发期内分期投入，则各期分别计算利息。 4、投资利润和税费 投资利润的计算基数是土地取得费和土地开发费之和，也可以是开发完成后的地价。 5、土地增值收益 主要由土地用途改变和土地功能改变带来的。通过对土地投资改造，使得土地经济价值增加，性能发生变化，从而使土地收益增加，这种收益同样应归土地所有者所有。 三、新建房地产成本法应用 1、土地取得费用（同二） 2、开发成本 包括：勘察设计和前期工程费、基础设施建设费、房屋建筑安装工程费、公共配套设施建设费、税费及其他间接费用。 3、开发利润 4、管理费用 5、投资利息 6、销售费用及相关税金。 四、旧建筑物成本法应用 1、重置成本 预决算调整法：以建筑工程项目预决算时代成本核算资料为基础，以现行材料单价和费用标准为基础对建筑物成本进行调整。主要适用于用途相同、结构相同且数量较多的建筑物评估。 重编成本法：以材料的现行单价和现行费用标准为基础，重新编制工程预算书，再按现行成本计算间接成本的方法。 价格指数法，根据历史成本以及建筑业产值价格指数计算。 2、建筑物贬值的计算 （1）实体性贬值 直线折旧法：假设价值均匀损耗，每年贬值额相等。 成新折扣法：计算成新率。 （2）功能性贬值：由于建筑物用途、使用强度、设计、结构、装修、设备装备等不合理造成的建筑物功能不足或浪费形成的价值损失。 建筑物用途与强度不合理是相对于其所占用土地的最佳使用而言的。 设计及结果上的缺陷，可能出现建筑物有效使用面积较少，造成价值损失。 装修、设备与其总功能的不协调，往往形成建筑物局部功能浪费，使价值降低。 （3）经济性贬值：是由市场条件、政策调整等外部原因引起的，一般伴随着建筑物利用率下降，如商业用房的空房率增加、出租面积减少、工业用房大量闲置等。 二、房地产净收益：扣除各种费用以后房地产产生的收益，一般以年为单位。 在进行房地产评估时，只有客观净收益才能作为评估依据。实际净收益是房地产在现有条件下实际取得的净收益。实际净收益会受到多种特殊情况干扰，而不能反映房地产正常收益能力。因此，需要对实际净收益进行修正，剔除特殊因素，得到在正常市场条件下房地产用于法律上允许的最佳利用方向上的净收益值，其中包括了对未来收益和风险的合理预期，这个收益即为房地产客观净收益。 客观净收益为客观总收益扣除客观总费用求得。客观总收益指的是房地产在正常使用下的正常收益，而客观总费用指的是总费用中剔除非正常的费用支出后的费用。 根据房地产类型的不同，净收益可以分为以下3种情况： （1）出租型房地产 净收益通常为租赁收入扣除维修费、管理费、保险费、相关税费和租赁代理费等后的余额。租赁收入包括有效毛租金收入和租赁保证金、押金等的利息收入。 （2）经营型房地产 净收益=营业收入-营业成本-销售费用-销售税金及附加-管理费用-财务费用-利润 （3）自用或尚未使用的房地产 净收益一般根据有收益的类似房地产，通过进行差异因素调整，得