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第一部分 2010年上海商品住宅市场运行现状及预期 2010年上海商品住宅市场摘要 2010年，上海商品住宅市场遭遇历史以来最为严厉调控政策，市场运行波动显著。 供给方面，上海住宅市场开发投资额大幅增长，达到历史高位，新批上市面积1103.28万平米，同比下降19.54%。从住宅供应走势来看，商品住宅供应起伏波动明显，以4、7、9月为分界点，大致分为四个阶段。 成交方面，上海住宅市场成交量达到近三年来低点，2010年总成交量为989.7万平米，同比降幅近5成。从成交走势来看，受政策影响显著，4月政策出台，出现快速下降，后小幅缓慢回升，在9月达到最高点后又开始有所回落,12月再次冲高。从环线成交分布来看，外环以外成交占比大幅上升，外环以内均出现不同程度的下降。从区县分布来看，宝山、嘉定、松江成交量最大。 供求方面，在2010年销量大幅下滑形势下，本年度短期供求关系发生微妙变化。2010年上海全年销供比为0.9，市场短期呈现供过于求状态。 价格方面，2010年上海商品住宅成交均价均价再创历史新高，达到21728元/平米，这一价格同比增长35.46%，增长率为近年来第二高，仅次于2009年。虽然连续的政策的调控一定程度上遏制了房价的进一步飙涨，但目前房价水平依然处于高位运行态势。 2010年上海商品住宅市场整体运行状况 1、2010年上海住宅市场供给分析 图 上海2009、2010年月度住宅批准上市面积走势 数据来源：CREIS中指数据 2010年住宅批准上市面积同比下降19.5%。2010年商品住宅共批准上市92900套，面积1103.28万平方米，较2009年套数下降22.16%，面积则同比下降19.54%。从各月份来看，除1月、4月、9月、12月同比增长外，其他月份均较去年同比下降。其中6月、7月同比跌幅较大，跌幅分别为59.57%，下跌幅度近6成。进入9月份以来，供应出现一定程度回升，同比跌幅逐步下降，特别是9月反弹较大，同比增幅达12.66%,12月供应面积近次于9月，同比增幅为12.72%。. 从各月走势来看，商品住宅供应起伏较大，呈现出四个阶段。第一阶段为1至4月份，供应量一路升高。4月达到最高点127.47万平米。以4月份调控政策出台为拐点划分4到7月为第二阶段。此阶段供应量大幅下滑。最低点出现在6、7月份，分别为51.36、51.38万平方米，不足4月份的一半。进入第三阶段（7月到9月），供应量开始恢复增长，特别是9月份达到全年供应最高点171.38万平米，与6、7月相比，增长超过3倍。10到12月为第四阶段，9月份冲高后10月开始回落，10月到12月开始逐步稳定增长，12月份达到到仅次于9月份的全年第二高点，155.7万平米。 2、2010年上海住宅供给区县分布 2010年上海市商品住宅成交区县分布，宝山区供应量最大，共供应商品住宅161.69万平方米，占比为14.66%，其次嘉定区和松江区，上市面积分别为158.41万平方米和120.38万平方米，占比分别为14.36%、10.91%，中心区域供应量较少，其中静安区上市面积最少，仅有4. 52万平方米住宅上市，占比仅占0.41%。 3、2010年上海住宅市场需求分析 3.1 销售面积分析 上海整体住宅市场销售面积分析 2010年住宅销售量达到近年来低点。2007年在经济过热、通胀明显、各行业资金集中涌入房地产市场的情况下，住宅交易量达到历年高点，2008年在楼市调控、金融危机等背景下，楼市交易量下滑显著。2009年、2010年继续延续下滑趋势，数据显示，2010年上海商品住宅销售面积为989.7万平方米，与上年相比，降幅近5成，为47.91%。 图 上海10年与09年住宅销售面积比较 数据来源：CREIS中指数据 3.2、2010年上海各月住宅成交分布 2010年上海住宅销售市场呈现缓慢上升、加速下滑而后又逐步上升后再回调的特征。 ? 1至4月：受09年乐观氛围继续影响市场，2010年前四个月成交量继续向好，稳定上升，平均增速约36%；但与09年同期相比，交易差距依然在缓慢加大。 ? 4至5月：4月宏观调控政策的出台，特别是限购令的影响，导致需求大幅下滑，从4月份的103.3下滑到5月的31.43，跌幅高达70%。与09年同期相比交易差距进一步拉大。 ??5至9月：成交量开始逐步回升，限购令影响逐步被市场消化，刚性需求逐渐释放。5到8月，平均增速为34.1%。与09年同期相比差距逐步缩小。? 9月：9月成交量直线冲高，达到2010年高峰，共成交商品住宅138.94万平方米。 9至12月：“金九银十”之后，成交量开始小幅回落，接近于下跌之前4月份水平。 12月：12月份再次反弹冲高到141.91万平米，超过9月份水平，为全年成交