2014年1月宿迁绿地壹品定位报意向书.pptVIP

项目合作秀稿 伍 秀稿欣赏 围墙 色调一：亮黄+墨绿（主推色调） 户外大牌 绿地壹品定位报告意向书南京微婉策划部 2014年1月 本案定位基本思路 项目现状分析：基本属性、竞争分析 城市片区（市经济开发区）功能定位 绿地壹品主题概念定位 目标市场定位 目标客群定位 本案初步价格定位和推广定位 营销推广秀稿（可进一步深化工作） 目录 壹 项目属性解析 项目板块解析 贰 叁 项目定位研究 肆 项目推广建议 项目合作秀稿 伍 壹 项目属性解析 地块土地属性判断：“A+土地属性”，“金色类土地”，具备打造优质项目的基本素质 位于市经济开发区，城市配套相对完善，交通便利; + = 位于成熟大型社区，周边卫、教及生活配套均较齐全； 区域市场认可度较高； 地势平整，社区景观布局良好。 多层住宅，周边竞争以高层为主，未来升值潜力较高； + + + A+土地属性，金色类土地，具备打造优质项目的基本素质 壹 项目属性解析 项目经济指标 从经济指标来看，项目属于大型高档住宅项目。 项目名称 绿地壹品 地块面积 52997㎡ 建筑面积 101954㎡ 容积率 1.63 住宅面积 80186㎡ 商业面积 11274㎡ 总户数 653户 机动车位 621辆 非机动车车位 2222 壹 项目属性解析 项目户型配比 多层和高层都是三房，区别是一卫还是两卫； 从户型配比看，以宽敞舒适的改善型为主，户型紧凑的刚需房型为辅； 高层总套数占总户数三分之一多，但是建筑基底占有少，后期升值潜力不如多层住宅。 壹 项目属性解析 项目内部优势挖掘 绿岛概念：低容积率、高绿化率、 生态社区：车位配比高、建筑能耗低 健康社区：社区运动设施方面，以塑胶铺设人行道，点线面结合； 建筑设计：简欧风格，体现细节和装饰主义 项目板块解析 贰 项目所在板块 宿迁市总体规划 总体布局： 通过大运河、古黄河、环城路将城区分割成六大片 区，形成开敞型，片区式空间结构形态： 老城区——全市传统商贸中心，教育、科研中心。 市府新区——全市行政、文化中心，现代生产服务中心。 宿豫新区——居住、工业兼容的综合性片区。 宿城新区——综合性生活片区。 市经济开发区——全市主要的工业生产基地。 骆马湖现代生态农业示范区——生态旅游、教育科研和现 代农业研发基地。 即项目所在版块 六大片区，城市西进南扩。 项目位于市经济开发区北部，整体位于工业区、政务区、宿城生活片区交接地段。 可有效吸引工业区上班族，也方便享有政务区和生活区配套。 项目板块解析 贰 项目竞争环境 占地面积 6.4万㎡ 建筑面积 16万㎡ 建筑类别 别墅、小高层、高层 房源情况 两室两厅一卫106㎡，三室两厅二卫137㎡，四室两厅二卫160㎡， 项目价格 2014年1月18日二期开盘，一期均价在4300元/㎡ 项目优惠 缴纳一万低三万 客户群体 改善型客户群 项目印象 户型面积偏大，大多数户型都有双落地阳台 项目简介 光辉新城规划、景观及户型设计等方面均体现了一定的水准，剩余体量亦与本项目接近。 华辉新城 项目定位语： 16万㎡人民大道首席名流社区 项目主推广语： 一线地段、完美规划、立体配套、完美户型、星级会所 项目板块解析 贰 项目竞争环境 占地面积 8万㎡ 建筑面积 20万㎡ 建筑类别 高层、商业 房源情况 以二房、三房为主，80-93㎡，107-119㎡，120-132㎡。 小户型不多。 项目价格 均价4600元/㎡，实际成交均价低于4500元/㎡，近期推出复式房源特价3800元/㎡。 项目优惠 直接减免2万元 客户群体 南部乡镇，商贸城个体户 项目印象 设计较为人性化，供暖、供气（天然气） 项目简介 东亚马赛公馆是纯高层，户型需求以刚需型为主，小区容积率高，楼层低的户型采光不足。 东亚马赛公馆 项目定位语： 宿迁高端科技住宅区 项目主推广语： 科技住宅、城南核心、法式园林、灵动空间 项目板块解析 贰 项目竞争环境 占地面积 ---- 建筑面积 一期规划10万㎡ 建筑类别 小高层、高层 房源情况 高层与小高层并售，80-93、109、124-139㎡，小户型告罄，大户型基本滞销。 项目价格 剩余房源均价4350元/㎡，储藏室价格1858元/㎡，车位50000-55000元/个（去化30%）， 项目优惠 老带新奖励2000元，VIP卡面积越大，优惠越多 客户群体 项目印象 项目简介 金鼎名府以打造欧式风情为主，但是整体建筑风格与包装并未跟上。与本案相比，他是现房出售，但是位置不如本案。 金鼎名府 项目定位语： 欧式皇家园林景观美宅 项目主推广语： 欧式园林、核心王土、优质户型、身份尊贵 项目板块解析 贰 项目竞争环境 占地面积 9.9万㎡ 建筑面积 1