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商业地产合理开发规模研究 　　 【摘要】我国近几年商业房地产所取得的成就有目共睹，但同时也暴露了一系列的问题，尤其是商业地产的开发规模。本文主要是分析了国内外商业房地产商业开发模式的发展情况，同时也结合我国商业地产发展现状，总结出适合我国现状的商业房地产三种开发模式以及如何从传统商业地产的开发模式发展为低碳商业地产开发模式。 　　 　　【关键词】 商业地产；合理开发；规模 　　中图分类号：F293.33文献标识码：A 文章编号： 　　 　　0 引言 　　一般而言，商业地产的生命周期要经过开发期、租赁期和运营期等三个时期。目前国内的商业地产的开发模式主要分为不出售产权以及出售产权这两大类开发模式。本文主要就影响商业地产合理开发规模的因素以及简述国内外商业地产开发的主要模式。 　　1 影响商业房地产开发模式的要素 　　（1）消费需求的变化 　　商??房地产开发模式变化的基本原因是消费需求，消费者是上帝其很大程度决定着商业地产企业发展的兴衰。房地产商们总是从各个方面满足消费者的需求，尽可能的捕捉消费者需求的变化，而当消费者的需求较小，比如可以再原有的基础模式上进行微调；或者当消费者的需求变化较大的时候，进行新模式的开发。 　　（2）经济发展水平 　　我国商业地产开发的热潮是社会经济高速发展的副产物，以及我国城市发展的必然趋势，同时经济发展水平也是商业房地产开发模式演变的基础，对房地产开发的发展起到了至关重要的作用。而经济水平的提高对商业地产的开发模式起到了很重要的影响，经济水平的发展不仅提高了人均收入的水平同时也给社会服务机构功能的完善以及通讯交通技术的提高。 　　（3）开发商的综合实力 　　一般而言，开发商的综合实力对房地产开发的规模起到了很大的约束，决定了其开发商的规模边界，同时开发商的综合实力一般包括商业调配资源的能力，就是产生理想结果而组合资源的能力，同时也是开发商企业资源在长期互动之中形成的过程。 　　 　　2 目前商业地产开发存在的问题 　　2.1 商业地产核心价值的偏差 　　由于开发商对商业地产核心价值的判断存在偏差，目前商业地产项目仍然存在大量“简单”的房屋产权销售现象。国内地产商大多缺乏商业地产经营经验，对于商业地产的理解尚不成熟。出于减少市场风险的考虑，往往将商场快速招租消化，易租的先租，不易租的低价出租甚至空置，而不是聘请专门的商业生态规划公司，对整个商场进行专业配比和合理的开发。 　　部分开发商认为项目规模越大越好，于是片面追求“中国第一，亚洲最大”等概念的炒作，盲目攀比规模和体量，而没有考虑超尺度规模所需要的各方面支撑。判断一个商业地产的规模是否适度取决于三方面因素：一是周围是否有足够的市场需求支撑；二是与其规模相适应的市政配套是否合理完善；三是是否具有足够的吸引力，有形的建筑空间、无形的购物氛围、品牌档次和层次都是衡量标准。 　　大型MALL的特性除投入资金大、周期长之外，另一特点是“招商应先于设计”。国外商业地产多是等80%以上主力店确定后才开始整体设计工作。 　　2.2 俘获消费者的心 　　商首先是在自己的产品设计上下功夫。比如中、高档物业的底商显然不适宜做小商品市场，而中档物业的底商除非在黄金(资讯,行情)位置，否则也不可能招来高档商户。 　　项目定位是项目策划的核心之所在，也经常是开发商的误区所在。北京商业地产市场上，定位为小商品、服装市场的， 案名基本上叫“ 韩国城”或“XSHOW”主题定位也是日韩特色；定位为社区风情商业街的，主题定位基本上以宣传欧美风情为主。而真正的定位不是凭感觉断定的，而是根据商业市场状况找到的，不与招商结合的定位是盲目的，没有韩国当地的商户，怎么配叫做“韩国城”？ 　　3 商业地产开发的最佳规模的确定以及合理的业务配 　　经过多年的发展，上海广州深圳等一线城市的商业地产开发模式已经趋向成熟，而在我国众多二线城市我们还可以经常可看到商业地产开发中把投资诱惑变成投资困惑的例子。 　　工作中不难发现，有些商业地产开发商对项目开发轻视市场化考量，只要规划审批一下来，就盲目求大，甚至很多开发商还存在“规模越大越好”的误区，这是非常危险的倾向。虽然较大的开发体量是大规模盈利的必要条件，但若开发体量超过周边区域的商业承载能力，必将造成大规模亏损的灾难。 　　3.1商业地产最佳开发规模的确定 　　根据近期查阅到的一项商业地产行业调研综述称，确定新开发商业地产项目的规模，可通过严谨的数理分析模型进行有效评估，其中主要分析因素包括： 　　1、区域交通状况，包括重点交通设施的分布; 　　2、核心商圈、次级商圈、边缘商圈的消费规模、消费能级; 　　3、周边已开发或规划的竞争性项目; 　　4、项目定位情况; 　　5、所在区域的城市