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商业地产热开发冷思考 　　楼市调控政策频出，住宅地产不温不火走向低调；老龄化社会已经来到，尚未明确盈利模式的养老地产惹得争议不断；没有限购、受政策影响小，商业地产似乎成了当下最安全又有保障的房产投资项目。今年初，随着住宅市场调控趋紧，众开发商、投资者纷纷加码投资商业地产，商业地产是否在逆势中再次迎来增长的春天？在这场风险战役中，谁是英雄，亦或枭雄称道，定论都为时尚早。 　　商业地产开发过热？ 　　2002年，大连万达商业地产有限公司成立。其以完整的产业链、独特的“订单地产”模式、成熟的盈利模式等，在全国范围内实现万达城市综合体产品模式的快速复制，成为国内商业地产的旗帜。 　　2007年，由于短时间内多个项目集中入市，“泡沫”一词也曾被用于北京中关村写字楼群，但一年后该区域写字楼市场却出现逆势走高的现象。 　　中国社会科学院近日发布的《2011～2012中国商业地产发展报告》显示，2011年全年，无论新开工增量还是销售增速，商业地产的表现都远超于住宅。其中，办公楼新开工面积大幅增长46.20%，增速提高17.6%；商业营业用房销售额也增长了23.7%。 　　五年一个分水岭。正如中国商业地产联盟协会副会长兼秘书长王永平总结的三句话，可以看出商业地产这十年的发展过程——“十年前，人们在问：什么是商业地产；五年前，人们在问：谁在做商业地产？今天，人们在问：谁还没有做商业地产？” 　　当下，几乎所有的房地产开发商都涉足商业地产，行内人谁都不愿意缺席。外行也纷纷介入，据了解，今年杭州开发商业地产的投资者就有90%都是行外人。大家都介入，商业地产俨然一片红火，值得思考的是，当下是否已经过热？ 　　商业地产分为商铺和写字楼。现在许多二三线城市也都在不断地修建商场、大卖场、百货公司或者超市。戴德梁行华北区企业服务部主管及董事王刚对《经济》记者分析，现在商铺确实过热，因为大家都觉得很赚钱，一哄而上建了很多。王刚认为，北京、上海等大城市的需求量还是处于一个很旺盛的状态，“仍需要大力发展”。现在北京的办公楼面积大约有1000万平方米，上海估计只有七八百万平方米，而在纽约和东京这些发达城市，办公楼面积基本上都达到三四千万平方米。“什么时候北京能达到两三千万平方米了，那时候才能真正的称其为发达城市。”王刚指出，现在北京有很多公司选择在小区办公，这也反映了办公楼紧缺的情况。在纽约、洛杉矶办公楼的空置率基本上维持在10%，这是一个比较健康的数据，有很合理的发展空间，而北京的空置率只有4%～5%，可谓捉襟见肘，许多公司不得已到比较偏僻的地方办公，实属无奈。 　　过热还是要继续大力开发？我们看到开发商的经营模式正在起着变化。SOHO中国董事长潘石屹今年8月中旬已表示“经过反复的分析、测算，我们公司做了一个重大决定：告别散售，持有北京、上海有价值的物业。”同时，SOHO中国披露的业绩显示，营业额12.22亿元，同比下降54%。2012年上半年净利润613万元人民币，同比下降65%。核心净利润率也从去年年底的25%下滑至19%。 　　实际上，不仅仅是SOHO中国，各房企在经历了相对野蛮的利润增长方式之后，都在思考下一步该怎么走。已经披露的上市房企半年报显示，受困于成本费用的不断增长，净利润的增速远低于营收增速，利润率在下滑。 　　招商难养商更难 　　“商业地产目前的状况是，行外乐观、行内悲观。而真正进入到商业地产领域的则是内行乐观、外行悲观。”王永平跟《经济》记者反复强调他对当下商业地产经营情况的评价。不久前，王永平去广东东莞参加论坛，他特意再次前往曾被称为“全球最大MALL”的华南MALL，“其惨状历经多年未改，我经常劝告有意转型商业地产的企业家，最好先来这里‘凭吊’一下，这是中国商业地产最深的痛！”王永平在其微博上还上传了一张华南MALL里已经被盖上白布的扶梯照片。 　　繁华地段商铺租金高企的情况正在出现变化。9月出炉的恒隆地产2012财政年度中期业绩报告显示，上海恒隆广场的购物广场租金增长仅为2%。恒隆集团兼恒隆地产董事长陈启宗直言不讳，奢侈品行业在十多年来首次受到了较其他行业更深的重创。恒隆广场5%的商铺在“十一”黄金周期间竟然都“闭门谢客”。 　　据中房信数据显示，今年1～8月，全国正在施工的商业用房面积已经达到5.8万平方米，远远超过去年同期的4.9万平方米，其中新开工量超过1.5万平方米。与此同时，上海的商铺销售却出现下滑。同策咨询机构统计，今年前八月上海商铺销售共79万平方米，销售金额为130亿元；而去年同期这一数据分别为134万平方米、214亿元。 　　“招商困难，养商更难”，王永平指出当下商业地产的困境。部分城市里，商铺供大于求，当供求出现失衡时，地产商的话语权也逐渐转移。 　　定位不清晰，物业选址失误，对商铺的开发而言更是致命的打击。位于北