商业地产新特点与成功核心要素.docVIP

商业地产新特点与成功核心要素 　　一、房地产调控下的商业地产新特点 　　（一）越来越多房企实行“住宅销售与商业持有”双轮驱动 　　专注住宅开发模式通常要求不断重复“拿地—开发—销售—拿地”，通过快速建设和销售，实现滚动开发。当前，住宅市场是国家宏观调控的重点，这使得住宅开发的政策风险和投资风险不断加大，以往专注住宅的开发模式显得举步维艰。因而，相当数量的住宅开发商，在发挥住宅方面传统优势的同时，积极推动商业地产开发和运营，向“住宅销售与商业持有”双轮驱动的目标迈进，以商业物业来平衡住宅物业可能出现的风险。 　　亚洲排名第一的香港“地产大鳄”新鸿基集团，其物业包括销售物业（如住宅）和持有物业（如商场、办公楼）两部分，新鸿基以持有物业为主，大量利润来自物业升值所得。持有一定数量的商业物业，不仅是提供稳定现金流和抵御房地产周期??动风险的重要手段，而且凭借未来良好的升值空间可作为企业理想的融资平台。2010年诸多大型房地产企业年报中，不约而同地将商业地产作为一大亮点加以阐述。万科、中海、保利、远洋、龙湖等以住宅开发为主的房企，均成立了商业地产运营中心，并表示未来住宅与商业物业的比例达到2: 8或3: 7。 　　（二）商业地产融资渠道正逐渐呈现多样化趋势 　　宝龙地产作为商业地产领域的后起之秀（拥有“宝龙城市广场”品牌），2009年10月成为第一家在香港主板挂牌上市的商业地产商。随后，以商业地产为核心业务的明发集团2009年11月也在香港实现了主板上市。对于我国内地商业地产金融来说，另一标志性事件是2005年12月21日在香港上市的越秀房地产投资信托基金（简称“越秀REITs”）。商业地产运作周期比较长，REITs投资目标主要就是进行长期稳定的价值投资。因而，相对于银行贷款、私募、IPO上市等融资形式而言，REITs更适合商业地产融资。商业地产对REITs的迫切需求仍在不断增长，REITs如顺利推出可以拓宽商业地产融资渠道，极大改善商业地产融资环境。 　　（三）城市综合体成为高端商业地产开发的主流模式 　　城市综合体（英文为HOPSCA），是酒店（Hotel）、办公楼（Office）、公园（Park）、购物中心（Shopping mall）、会议中心（Convention）、公寓（Apartment）等首个英文字母的缩写，城市综合体强调的是建筑群落多种功能的有机组合。在城市中心土地资源日益稀缺、开发成本昂贵的背景下，城市综合体已成为高端商业地产开发的主流模式。万达集团、中粮集团等行业领军企业甚至提出了“只做城市综合体”的发展战略。 　　究其原因，一是城市综合体能够带动城市经济和提升城市形象，容易获得政府支持。香港铜锣湾时代广场、北京华茂中心、深圳华润万象城、上海恒隆广场等地标项目已成为一张张耀眼的城市名片；二是作为城市名片或“政绩工程”的城市综合体，区位通常较为优越。它们通常位于城市核心地段，而且一般选择交通枢纽（可保证客流量）作为城市综合体开发区域；三是城市综合体可以通过多功能业态的租售选择，缓解项目资金压力。城市综合体一般需要十几亿甚至几十亿元的投资。在银行只能提供短期贷款的前提下，开发商可出售公寓、办公楼等来回笼资金，以此支持酒店和商场的运营。 　　（四）社区购物中心是未来社区商业的发展方向 　　国际购物中心协会（ICSC）按照选址、规模、商圈等因素，将购物中心分为邻里型、社区型、区域型和超区域型购物中心。社区商业是以社区为载体的“因住而商”的商业。社区购物中心集购物、休闲、娱乐、餐饮和服务于一体，是一种商业业态较为集中的社区商业。其规划建设的根本出发点是节省社区居民生活购物的时间和精力，主要满足社区居民多样化的消费需求，是未来社区商业发展的方向。中国购物中心产业资讯中心发布报告指出，中国购物中心的主体类型为社区型购物中心，超区域型购物中心将可能逐渐退居到数量最少的地位。 　　 　　二、商业地产成功的核心要素 　　商业地产受房地产调控政策的影响通常较住宅更小，持有商业物业可获得长期稳定的现金流收益和未来物业增值收益，可以平滑房地产行业的周期波动，降低房地产企业的经营风险。然而，商业地产的开发和经营远较住宅复杂，对于企业的开发实力、资金、品牌、人力及经验等方面的要求更高。无论是万达、华润、中粮等行业领军企业的不同发展模式，还是城市综合体、社区购物中心等不同物业类型，商业地产的成功其实都具备了一些共性的成功要素。 　　（一）核心成功要素 　　1.开发经验 　　在商业地产投资开发中，从选址立项、规划设计，到招商推广、运营管理、投资融资和资本运作，每一个环节都是专业及经验密集型的。因此，商业地产发展商不仅要具有开发商、投资商的背景，而且应该具有经营商的背景。万达集团董事长王健林曾经说过，“做住宅开发就