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中小城市物业管理存在问题及政府监管情况调查 　　【摘要】 本文采取实地调研的方式，以开封、周口、杨凌为例，拟就中小城市物业管理存在的问题进行全面分析，并提出相应的解决对策。 　　【关键词】 中小城市 物业管理 监管 情况调查 　　一、物业管理概念及问题的提出 　　1、物业管理的概念及中小城市界定 　　物业管理（property management），是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。 　　中小城市是指市区常住人口100万以下的城市。2010年《中小城市绿皮书》指出，“截至2009年底，我国中小城市数量已达2160个，56%的地级以上城市为中小城市，其中地级212个，县级1948个。中小城市及其直接影响和辐射的区域，行政区面积达927万平方公里，占国土面积96.57%；总人口达9.98亿，占全国总人口的75.2%”。中小城市地域广，数量多，聚集了庞大的人口、环境、资源、产业等发展要素，已成为中国经济发展的重要支撑。 　　2、中小城市物业管理问题的提出 　　统计显示，2011年我国的总迁移人口大约在2.4亿左右，全国城镇化率达到51.27%。随着城镇化的发展，物业逐步走进千家万户，渗透到城市管理、人民生活的各个领域，成为经济生活的重要组成部分。然而，除了北京、上海、广州等超大城市外，物业管理问题频出，受到社会各界的关注。 　　本文通过实地调查，以推进城镇化进程中物业管理作为切入点，对城市发展热点问题进行分析并提出建议。 　　二、物业服务企业运作情况、物业管理现状及调研情况 　　1、物业服务企业运作情况调研 　　本文以开封、周口、杨凌地区为调研对象，随机抽取了50个住宅小区，其中开封市28个，周口市20个，杨凌区2个。之所以选择这三个城市为样本，主要是它们都地处中西部发展区域，具有规模小、经济弱的特点。考虑到所选住宅小区在城市中的代表性和普遍性，我们先对当地房管部门提供的好、中、差住宅小区进行随机抽样，调查采用一对一拦截式问卷调查方式，对业主调查获得有效问卷400份，对物业???业调查获得有效问卷50份，对物业从业人员调查获得有效问卷250份。通过对被调查人员的访谈，初步确定一些影响物业企业运作情况的因素，之后通过征询当地房管部门和业内人士的意见，了解到中小城市物业管理状况以及提出相关政策建议。表1为物业服务企业运作情况。 　　2、物业管理现状及监管情况调研 　　（1）居民对物业管理现状满意度的调查和基本描述。居民对物业管理现状满意度的调查采用5等级标度，由低到高分别为非常不满意、不满意、一般、基本满意和很满意。 　　从图1可以看出，接受调查的400人中，有36人持非常不满意态度，占总人数的9%；有174人持不满意态度，占总人数的43.5%；有158人持一般态度，占总人数的39.5%；有20人持满意态度，占总人数的5%；有12人持很满意态度，占总人数的3%。 　　（2）法律细节不明确。我们对400名业主、50个物业企业、250物业管理人员进行了提问，认为法律细节不明确竟高达87%，比如：开发商与物业系“父子企业”，物业管理配套设施权属界定不清，遗留问题多、维权难；电动车、自行车在小区停车棚外或在楼道内丢失的主要责任界定；在小区共有土地上建造车库，其所有权虽然归所有业主共同拥有，但没有明确停车费是否应收取、收取的标准依据等细节问题。法律中对于具体细节的界定不明确很容易造成纠纷的发生。 　　（3）物业服务企业体制和管理体制现状。物业企业体制多种多样，在具体的制度、运作、机制上存在很大差别。如：“父子企业”，是以所属于开发商物业服务企业为主体的管理体制，自己开发自己管理，有23个，占总调查数的46%，控制中小城市物业管理市场。“官商企业”，是以房地产管理主管部门的物业服务企业为主体的管理体制，有2个，占总调查数的4%。“红顶企业”，企事业单位内部成立的物业服务部门，有6个，占总调查数的12%，利用城市小、人缘熟的特点，占据比较好的区域。以专业物业服务企业为主体的管理体制，有9个，占总调查数的18%。无资质物业企业有10个，占总调查数的20%。物业管理体制也存在局限，对于物业管理没有一个完善的系统指导，物业管理公司和房管、公用事业、街道办事处、派出所、物价、工商、税务、交通、环卫、市场、园林、自来水、电力等部门无法做到协调统一，物业管理政出多门，都想管，都在管，又都不落实，缺乏合理有效的约束与管理机制，遇到问题投诉困难。 　　（4）物业管理费收缴困难。河南省的开封市、周口市，陕西省的杨凌市的所有物业企业都为住宅小区物业管理费收缴困难所困扰。拒交原因各种各样，主要表现在：物业