米家机构2011年泸州项目策略思考和市场推广案.ppt

城南旧事与新事 泸州项目策略思考与市场推广案;面对这个项目，我们注定要 忆及一些 旧事， 憧憬一些 新事。;数年前，杭州西溪，1500亩，绿城翡翠城。 创造广告概念：《杭州人的，翡翠城》。 今天的翡翠城，还在售卖。;2006年，成都，420厂，华润二十四城。 创造广告概念：《领演城市变迁》。 翟永明，贾樟柯。今天的二十四城，已在重庆、武汉等地复制。;2007年，青岛，4100亩，绿城理想之城。 创造广告概念：《城市让生活更美好》。 这个与世博会一样广告口号的项目，开创了青岛许多个第一。;命运中的安排不会毫无理由，所以今天我们站在了这江边。;历史总是出现惊人的相似性。 2011年，地点换到了泸州蓝田，3000多亩土地。 开发周期，长得可以让一个孩子读完三次大学。 如同之前我们面对的项目一样， 这艏地产航母，对城市的影响力将是前所未见。;核心课题 基于大社区开发模式下的三个棘手问题出发 ; 江湖地位 3000亩的社区注定有多种户型多种产品， 人们会将项目归入中档楼盘的印象？ 在城市发展的进程中， 蓝田项目应该占据怎样的姿态和城市对话？ 或者说简单点，如何让蓝田项目成为泸州的叫人尊敬的作品？ 也就是项目的高度。; 利润来源 这是一个和容积率相关的问题，但利润是来自面积还是单价？ 解决商业配套和生活配套所降低的面积， 在单价上的提高会大幅度扩大利润。; 持续销售力 这是最令人头疼的问题，超过十年的销售期， 蓝田项目将以什么样的方式进行产品序列开发售卖？ 蓝田项目将如何在人们面前保持十年的新鲜活力？;我敢打赌，在接下来的时间里， 你们将清晰地看见我们解决问题的逻辑。 在案子结束后， 如果诸位没有明白我们打造这个大型项目的方式。 “我们卷起电脑，不敢拍屁股，就走人。”;ONE 城市印记与核心概念;沱江;“知道，知道，泸州老窖。” 其他广告公司都会去剖析泸州这个城市， 我们也不例外，但都大同小异。 三星街、国窖广场、百子图、忠山公园， 沱江和长江、酒城、机械制造之城卫生城、历史文化名城……;“城市西贵和蓝田坝的未来。” 泸州西贵，是??无疑问的。 公务员，政府人，有钱人，好小区，几乎都在这。 至于蓝田坝，那就是个镇嘛，听说在改造，未来应该不错。;“蓝田旧城改造项目，是个什么东东？” 很遗憾，3000亩的旧城改造，知道的人真的并不多。 这个大家伙，十年逐步呈现的生活，就是最需要翻译的。 不像一条江，我看得见；不像一个湖，我摸得着。 ;旧 新 既然是＊旧＊城改造，那就需要像＊新＊的方面前行。 泸州的地产开发还处于“旧”的状态。 城市建设、生活方式、现代化进程、城市理念……都如此。;新 改变 升级·万象更新·国际前沿;3000亩的土地能够改变什么？ 泸州老窖改变了这个城市在中国版图上的地位， 史无前例的规模，前所未见的规划，独一无二的改造。 蓝田项目改变了泸州城市化发展进程， 为泸州的城市化生活带来更多可能。 站在这个角度看，它理当呼应泸州老窖， 仿佛，它让＊新泸州开始＊了。;过去，现在，未来。 把一座城献给一座城市。 为了明天的泸州，为了更好的泸州。;3000亩 国际化新城市 这就是项目的核心定位， 把“城市综合体、复合全能体”之类的一并送上西天。 因为这项目就是个不折不扣的微型点的城市。;新城市 城市战略 新泸州开始 江湖地位初见端倪，3000亩国际化新城市。 蓝田项目不再是一个单纯的地产项目， 是一个改变泸州的＊城市战略＊。 一定是站在“新城市”这个层面上 所带来的泸州人生活的“改变（国际化）”。;城市之外的城市。 惯有意识之外的新城市，惯有经验之外外的新城市。 既有老道的一面，也包容其他的新锐和激进。 老酒城 国际化新城市;对内：刻画新泸州的未来 对外：展现新泸州的机会;江湖地位，是一个长达数年的目标，我们容后再表。 只要诸位明白了我们的＊高度＊问题。;TWO 容积率与商业配套博弈;容积率就关乎利润，地产界的不二法则。;诚然，容积率能够带来销售面积的增加。 但销售价格的小步提升会带来利润的大步上扬。 这才是利润的最佳砝码。;3000亩国际化新城市的利润战略 适当改变容积率配比 升级商业配套和生活配套 ;如何升级商业配套裕生活配套？ 来自万科四季花城、绿城翡翠城、华润24城等 成功大盘的借鉴。 3000亩土地值得我们发挥。;;蓝 田 项 目 配 套;可以预见，这些商业生活配套，将是1+12的实践。;也可以预见，诸位应该看到了利润的触角。;THREE 传播维护持续销售力;在＊江湖地位＊的指导意义下，在＊商业配套＊完善的基础之下， 我们的传播从案名开始。;蓝滨城 3000亩 国际化新城市;;;;;代表现代版图、国际前沿的辅助