伟业顾问2011年4月7日荆门市京山县丹桂国际花卉城一期营销策略和二期产品定位提报.ppt

位于京山县新市镇与新阳大道交汇处南面沿线420米长水渠、高压线工程保护范围（对面）。 -东为工业新城—八里途开发区， -南邻大龙金都花园二、四期工程， -西与京山丹桂国际花卉城一期工程接壤， -北为春风长途客运站和东客运站，以新阳大道为界。 二期 新 市 大 道 春风长途客运站和东客运站 八里途开发区 金都花园二、四期 本案一期 春风长途客运、东客运 项目Ⅱ期产品组合及定位 地块价值分析 重要指标： -二期工程拟建筑70000㎡， -容积率3， -绿化率40%， -建筑高度控制100米以内。 项目虽未处城市核心区域，但扼守城市交通要脉，同时延街面长，昭示性强利于商业价值高，住宅物业需规避噪音弊端。 土地效力分析 产品类型 独栋 双拼 联排 叠拼 洋房 小高层 高层 容积率 0.3 0.45 0.7 0.9 1.1 2 3.5 地上建筑面积 27090 40635 63210 81270 99330 180600 316050 地下面积 6773 10159 15803 0 0 30100 52675 总建筑面积 33863 50794 79013 81270 99330 210700 368725 市场价格 20000 15000 13000 10000 3000 2600 2300 总成本 13728 18337 26814 21347 21402 58777 120218 税前利润额 40452 42615 55359 59923 38196 40553 37807 利润率 295% 232% 206% 281% 178% 69% 31% 土地效力 4480 4719 6131 6636 4230 4491 4187 土地效力分析：是假设在项目用地上只排布一种产品的情况下，在给定的市场价格条件下，每种物业类型的单方利润率的分析，土地效力越高说明该种物业类型的收益性越好。 项目Ⅱ期产品组合及定位 土地效力分析 通过土地效力分析可以看出在目前的市场价格条件下，叠拼和联排产品的土地效力最高，洋房、小高层其次。 高层由于建安成本高，地下面积多，市场价格低，土地效力最低 项目Ⅱ期产品组合及定位 由于本项目二期产品是在一年以后入市，根据竞争板块在售项目的价格增幅情况，平均每种产品年均价格涨幅200-500元/平方米 高层产品土地效力对价格变化的敏感性最高，当多层产品价格提高1000元左右时，土地效力在所有产品中最高 多层 叠拼 联排 高层 双拼 独栋 项目Ⅱ期产品组合及定位 市场分析：受可供应土地大影响，市场对多层产品接受度高 开发模式：二期产品在一期基础上升级，价值拉升 土地效力：商业是实现土地效益的最佳途径 物业配比建议 25-30%商业 + 70-75%多层 （花园洋房） 扩大商业面积，通过商业树立项目高端形象，升级产品品质，拔升项目档次 多层产品市场主流产品，快速回款，实现项目现金流，在价格快速提升后，实现利润最大化 项目Ⅱ期产品组合及定位 物业配比价值判断 商业先行 营销 策略 结合一期造势 树立城市标杆 大盘整合 2-3层退台 2楼送大露台 创新产品 4-5层退台 4楼送大露台 基础 升级 拔高 多元组合 节奏 用低价值（P） 发展轴线（T） 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 6-7层退台 6楼送大露台，7楼送阁楼 100-150平米 三居 项目Ⅱ期产品组合及定位 商业 ：1.75-2.1万 ㎡ 住宅 ：4.9-5.25万 ㎡ 商业 主力供应三居，以110-120平米 为主，户型偏向紧凑实用 总价区间30-40万、45-55万 总价超过50万接受难度大 区域内三居销售状况最好 专业市场销售状况最好 6.9米挑高，可组合增加产品附加值 住宅 物业 类型 居室数 面积区间 （平方米） 比重 商业 / 30-50 25-30% 住宅 小三居 95-100 15-20% 70-75% 三居 110-120 40-60% 四居 135-140 15-25% 户型配比建议 项目Ⅱ期产品组合及定位 商业定位 项目Ⅱ期产品组合及定位 基 于 一 期 产 品 调 整 主力户型集中在30-50平米之间 6.9米挑高，可组合增加产品附加值 缩短单体进深，增加内街设计 进口 进口 进口 示意图 项目Ⅱ期产品组合及定位 商业定位 特色——以红木家具为主题，提升整个项目形象与品质 主力——名品家装建材市场 辅以——知名家装设计公司的引进 商业特色——丹桂国际红木家具城 项目Ⅱ期产品组合及定位 大城——中国北方红木古典家具制造中心 大城县地处河北省中部，廊坊市最南端，大城县的红木古典家具，传承京作器型和工艺，