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东南大学成贤学院 毕业设计(论文)开题报告 土木 系 工程管理 专业 学 生 姓 名： 马健昕 学 号： 　 设 计 地 点： 东南大学成贤学院 指 导 教 师： 陆莹 毕业设计（论文）开题报告 课 题 名 称 002项目定位设计策划方案 一、选题背景与意义（300字左右） 商业地产项目定位背景 定位是商业地产项目运作成功的基础环节，是一种要求商业项目聚焦于顾客利益目标方向的选择。任何定位都是依赖于对市场需求的把握而建立的。但是目前商业市场的定位则通常是由公司的主要负责人凭着自己的经验和感觉最终“拍板”叫定，缺乏针对性和实际运用力。另外在项目定位之前虽进行了市场调查活动，但是由于商业调查内容不翔实或调查手段不科学，造成最后的数据不准确，也会造成项目定位错位。之外还有一些项目，在前期和销售过程中，定位作得很好，可在后期的经营管理中经常面临空置严重、业态重复、经营管理不力等诸多危机。目前，差异化特色化的市场定位将成为商业地产突围的关键。落后的开发理念、运营管理模式、缺少深入的市场需求研究与准确的市场定位，是导致商业地产出现危机的主要原因。 本文所研究的意义 针对目前商业市场定位存在的种种问题，运用统计学和运筹学方面的知识，对商业地产项目定位进行策略化分析和研究。首先综合商业地产行业征，以及目前商业地产及项目定位的现状，分析在商业地产在前期定位过程中存在的问题，接着对商业地产定位前提性条件进行了分析论证，之后构架商业地产前期定位的具体操作框架和方法，为商业地产在前期论证指出可行性工具，以求增加商业地产开发的科学性。项目定位构框架具有一定的实践指导作用。 二、课题关键问题及难点（300左右字） 商业地产项目定位是一个复杂而系统的过程。一个科学合理的定位方案，必定要结合开发企业的自身情况、市场需求和供给关系、消费者行为及其心理等影响因素来综合分析，进而对商业项目进行准确定位。策略化操作框架是一种既能反映市场需求和行业竞争状况，又可用于实践操作的可定量定性的商业定位操作模式，另外，加之定位方法的辅助功能，达到对定位操作的框架深化和延伸。该方法的优越性在于实际运用性强，不但可进行定性分析，还可进行定量分析，且充分考虑了市场需求和行业竞争状况。由于笔者理论水平和实践经验的欠缺，在借鉴和参考了相关资料下，运用统计学和运筹学相关知识，对现今的一些商业项目定位方法做了改进，希望能在实际运用中有所完善。 商业地产项目定位操作框架模式和定位方法提供了全面、科学的工作思路与工具，为商业地产项目的定位工作制定了基本的工作骨架。开发商需要在定位之前了解项目的资源状况，包括自身优势、周边环境、消费能力、竞争状况、商业网点规划等等情况。另外，项目定位绝非照猫画虎般的机械运作，应根据项目的不同特点采取不同的方法与手段。 三、文献综述（或调研报告）（1200字左右） 房地产项目可行性研究 房地产项目的可行性研究是指在房地产项目投资决策前，对拟建项目有关的社会、经济、技术等方面进行深入细致的调查与研究，对采用的各种开发方案进行认真仔细的经济分析和比较论证，对项目建成后的经济效益进行科学的预测和估计；并在此基础上，对拟建项目的技术先进性和通用适应性、经济合理性，以及建设的必要性和可行性进行全面分析、系统论证、多方案比较和综合评价，由此得出该项目是否应该投资建没和如何投资建设等结论性意见，为项目投资决策提供可靠的科学依据。 我国房地产是一个新兴产业，自八十年代中后期才逐渐发展起来的。我国目前的房地产投资开发评价，大多以净现值、内部收益率、投资回收期等方法进行投资效果的预算。我国从20世纪70年代开始引进可行性研究方法，并在政府的主导下加以推广。 1.市场调查和分析 　　做房地产方面的可行性研究报告之前，需要深入调查和充分掌握各类资料的基础上,对拟开发的项目的市场需求及市场供给状况进行科学的分析,并做出客观的预测,包括开发成本、市场售价、销售对象及开发周期、销售周期等. 　　2.规划设计方案优选 　　在对可供选择的规划方案进行分析比较的基础上,优选出最为合理、可行的方案作为最后的方案,并对其进行详细的描述. 　　3.开发进度安排 　　对开发进度进行合理的时间安排,可以按照前期工程、主体工程、附属工程、竣工验收等阶段安排好开发项目的进度. 房地产可行性研究报告的每一个步骤都要准确谨慎。 　　4.项目投资估算 　　对开发项目所涉及的成本费用进行分析评估. 　　5.项目资金筹集方案及筹资成本估算 　　根据项目的投资估算和投资进度安排,合理估算资金需求量,拟订筹资方案,并对筹资成本进行计算和分