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谈谈住宅贷款保险状况与应对路径　　导语：住房贷款保险不能再依靠强制性保险来维持自身的发展，迫切需要开发体现普通公众意识、迎合广大投保人利益的新险种来吸引购房人的眼球，进而让其主动投保。 　　从目前的实践来看,由于贷款审查的严格责任制和风险的存在,我国银行普遍缺乏放贷的积极性。从住房贷款本身来看,由于还款期限太长,银行确实存在难以收回贷款本息的风险。所以,如果没有保险的介入,确实会大大降低银行放贷的积极性。所谓住房贷款保险是为了防范因借款人的信用风险或抵押标的物(房产)毁损风险给贷款人造成损失，由借款人或者贷款机构向保险公司缴纳保险费，一旦发生保险合同约定的保险事故后，保险公司将赔偿贷款人所受损失的保险。从住房贷款保险所承保的风险和住房贷款保险的实务看，住房贷款保险兼有财产保险、人身保险和保证保险三重属性。 　　我国现有的住房贷款保险可分为住房贷款财产保险、住房贷款保证保险、住房贷款人身保险。住房贷款财产保险，是以抵押房地产为保险标的的保险，是为了防范房地产抵押以后可能出现毁损、灭失等给贷款人行使抵押权造成风险的保险。房地产包括土地和房屋。由于土地一般不存在灭失的风险，因此，住房贷款财产保险主要是抵押房屋的损失保险。住房贷款人身保险,是以借款人为被保险人，向保险人投保的定期寿险,如果借款人在保险期间因死亡、残疾、丧失劳动能力等无法控制的原因无力偿还贷款时，由保险公司向贷款人支付所欠贷款的保险。在房地产贷款发放以后，借款人有无人身危险是保证还款顺利完成的关键。可见，此险种是投保人为了防止被保险人因人身伤亡而无力偿还时，房屋被行使抵押权而购买的保险，是与抵押贷款结合的人身保险，与一般的人身保险有所不同。住房贷款保证保险，个人住房抵押贷款保证保险是借款人以自己的信用向保险人投保(借款人既是投保人又是被保险人)，因不能按期偿还贷款时，由保险人代为付款的保险。住房贷款人身保险和住房贷款财产保险是真正的保险，符合保险特点与经营原则，承保的是人身和财产风险，是投保人无法控制的、偶然的意外风险，保险人不能行使代位追偿权，借款人没有偿还保险赔款的义务。而住房贷款保证保险实际上只是一种担保业务，所承保的风险在一定程度上借款人可以自己控制。住房贷款保证保险的保险费实质上是一种手续费，是保险人提供担保的一种报酬。保险人享有代位追偿权，借款人有返还保险赔款的义务。 　　我国住房贷款保险市场存在的问题 　　住房贷款保险业务与我国的房地产金融市场相互促进，共同发展，为保障住房信贷的安全，推动住房制度改革，繁荣房地产市场，改善城镇居民的居住生活条件发挥了重要作用。但我国的住房贷款保险在发展过程中也相继暴露了一些问题，并在一定程度上影响了住房贷款的发展。如果不能尽快解决，必然会最终制约整个房地产业的发展，妨碍居民生活水平的提高，影响国民经济的发展。 　　关于住房贷款保险强制购买问题。对于贷款购房被“搭售”保险的问题，消费者的反应越来越强烈，有些消费者甚至为此打起官司。法律界有关人士指出，保险必须自愿，这是我国民法通则的一个根本原则。我国《保险法》第十一条明确规定：“投保人和保险人订立保险合同，应当遵循公平互利、协商一致、自愿订立的原则，不得损害社会公共利益。”“除法律、行政法规规定必须保险的以外，保险公司和其他单位不得强制他人订立保险合同。”而中国人民银行颁发《个人住房抵押贷款管理办法》强制购房借款人买保险，与《保险法》相抵触，侵犯了消费者的决定权和选择权。那么,住房贷款保险是否构成法律所禁止的强制保险呢?这应根据住房贷款保险的不同类别来分析。银行对于抵押房产来说享有抵押权，如果抵押房产损毁灭失，银行抵押权就会无法实现。因此，银行对抵押房产享有经济利害关系，即具有保险利益。所以，银行可以作为投保人直接投保抵押房产财产保险。但银行常在经营中利用自己在住房消费信贷市场上的垄断地位,强迫借款人购买抵押房产财产保险。因此,住房贷款财产保险已构成法律所禁止的强制保险。如果借款人在保险期间因死亡、残疾、丧失劳动能力等无法控制的原因不能如期偿还贷款时，会给银行带来很大损失。因此，银行对借款人因上述原因而违约的信用风险具有经济利害关系，即具有保险利益。所以，银行可以作为投保人直接投保信用保险。但银行往往在经营中利用自己的优势地位,强迫借款人购买住房贷款人身保险。因此,住房贷款人身保险也已构成法律所禁止的强制保险。住房贷款保证保险则不同，因为该保险中借款人的信用风险(如失业引发的违约)在一定程度上借款人自己是可以控制的。因此，作为信贷合同的一方当事人的银行为了降低放贷风险有权利要求借款人在签定借贷合同时提供信用担保。因此，住房贷款保证保险并非法律所禁止的强制保险，它只是保证合同履行的一种担保业务。所以对借款人来说，享有是否投保住房贷款财产保险和住房贷款人身保险、向哪家保险公司投保