房地产项目前策划方案.docVIP

房地产项目前期策划方案 房地产市场概述 柳州及其周边房地产市场发展现状 项目周边典型住宅项目概况 地区房地产发展优势及市场机会点 本项目市场定位与主题概念 项目概况 项目SWOT分析 市场定位 项目规划建议 区域房地产产品现状 本案分期发展策略建议 产品设计策略 营销策划及项目推广 营销运动中的三种“力” 本案包装策划 差异性策划思路 销售价格策略 推广思路及费用预算 柳州及其周边房地产市场发展现状 一、高档项目市场现状及分析 “新政”导致炒、购房者观望，观望导致成交量萎缩。另据调查显示：5、6月份高档楼盘成交量几乎为零,大部分高档楼盘的销售进入“停滞”期。 由于目前已经上市的高档楼盘，已经出现了卖不动的情况，除了提高性价比外，就是降价，调整的空间,提高项目的竞争力。 有专家指出，目前全国地产行业中高档楼盘销售不景气的原因主要有两个方面： 一方面，所有项目销售受到影响的共同原因是购房者的观望心理。政策不断出台，包括重要领导人的讲话，都表明目前房价过高，要采取措施改变这一现状。同时，部分政策还有一系列细则将要出台，包括银行会不会再次加息等，都存在很多不确定因素。一位业内人士指出，房产研究专家和开发商的言论都有截然相反的论调，并且谁也说服不了谁。“连他们都看不清楚，购房者又如何看得清楚呢？”购房者看不清楚未来房价的走向，所以他们最好的选择就是等待。 另一方面，从政策的实际影响来看，中高档房之所以受影响最大,是因为这类房子为投资重点，并且投资中高档住房的人大都已经拥有一套房产，一般采取按揭的方式再次购房，然后采取先出租再出售的方式赚取回报，也有的投资者购房后闲置一边，等升值之后直接出售。而在今年不断出台的政策，无论是“提高首付比例”，还是“提高利率”的政策规定，对他们都有直接影响，并且关系到投资利润。再者，“购房不满两年再出售，按全部售房收入征收营业税”的规定也比较“狠”地打击了投资者。由于5%的营业税征收标准比较高，所以如果投资者的房产升值不多，反而可能导致投资“赚钱不成，反蚀一把米”；并且“两年之限”中的“购房”指取得房产证或契税完税的时间，而投资者一般都是购买期房，所以要想避开营业税，在取得产权证或交完契税之后两年时间再出售房子，至少就得在签订购房合同之后四五年再转手，但那时的房地产形势已经很难判断了。 除了具备投资特点的中高档项目销售受到影响以外，开发商原本就主打投资理念的项目销售也受到了极大影响。以前投资房产总是稳赚不赔，而现在情况不同了，投资者也更理性了，因为即使是投资，最终也得靠自住型客户来解决房子的最终去向。 二、普通住宅市场现状及分析 地区房地产发展优势及市场机会点 市场机会点 通过以上市场调研了解到： 1、目前市场优秀楼盘极少，区域市场缺少有规模、有档次的精品； 2、各项目中小面积户型较为畅销； 3、现有项目产品差异化不明显，户外环境设计普遍较为粗糙，营销包装水平低。 项目市场定位与主题概念 项目概况 项目紧邻“***”高速路，地处*****开发区中心地段，是未来柳州的发展重心，东侧是**大街，北侧是**路，西侧是**开发区政府规划用地，且开发区政府**办公大楼与本项目同时动工，地段、环境、人文得天独厚。主要突出项目周边环境、设备、成熟、购房人群要关注吸引住的就是周边环境、地段成熟、购物方便、娱乐交通设备齐全等、主题建议以海为主题美景、浪漫主义为风格 三、项目SWOT分析 一、项目优势S 1、地理位置优越，交通便利，购物方便、 2、区域市场成熟，涿洲房地产市场发展已初现规模； 3、项目占地面积大，可操作性强； 4、开发商实力雄厚，目标明确。 四、项目劣势W 1、城市配套 虽然本项目具有良好的交通配套环境资源，但是柳州市经济发展同临近的柳州等地比较相对滞后，因此本项目周边还处于“待开发”阶段，缺乏相应的城市配套设施，导致本项目缺乏居住氛围，外地客户对本地块缺乏“认同感”。 2、区位劣势 本项目位于市区最东部，周边尚未形成居住规模，距离购物场所较远，居民生活配套不完善，日常生活不便利。 3、临路噪音 项目三面临街，临路的住宅楼座会存在一定的噪音影响，临路户型偏低的价位会拉低整体销售额。 五、机会O 1、区域市场缺少有规模、有档次的产品； 2、区域内多数项目规模较小或已经结案入住，现阶段项目市场竞争力较强； 3、随着开发区政府办公楼的落成，该区域将发展成为开发区的新中心。 六、风险T 1、项目处于现在的中心街区，势必疯狂争夺客户资源。该地区项目竞争同质化严重，项目已认识到产品“差异性”的重要并开始模仿推广，项目将有一定市场竞争的风险性。 2、项目处于平地阶段，对未来发展形式的不可预见性使本项目存在一定的风险。 七、市场定位 在已经认