尊轩180LIVINGHOTTEL销策划执行报告.docVIP

Z???l???????????8?d??????????儱儱儱???????$???:?-?儱休?儱 各区租金投资回报率：（各类小户型公寓、产权酒店、酒店式公寓） 市场供需方面 2003年，全市此类产品交房的楼盘达15个，2004年交房的楼盘总量将达到28个，两年的总体上市量将超过140万平方米在供给量迅猛增加的背景下专业酒店管理公司管理、有固定投资回报率的产权式酒店据不少房产中介门店的抽样调查显示，近期准备购买小户型公寓的客户，只占总量的11%；而同一时期内小户型公寓的挂牌出售量，却一度达到总房源的30%，两者相差近20%。由此可见，对于一些想通过出售小户型公寓来获取投资回报的客户，市场前景不容乐观 中国最庞大的资料库下载 第四部分 产品定位 一、卖点整合 1、地理位置优越 2、小面积 3、低总价 4、专业酒店管理公司经营管理 5、精装修，配套齐 6、具有稳定的回报率及升值空间 7、完全自主产权 8、提供业主专业全程服务 二、产品定位 独立精装产权酒店●LIVING HOTEL 备注：Living Hotel就是完全产权酒店模式。 第五部分 客户定位 由于本案同时具备地段佳、总价低的特性，本案将面对市级客户甚至来源范围更广的目标客户。针对本案，我们的目标客户主要为投资客。 投资客主要消费特征如下： 1)有闲散资金，但缺乏投资方向 2)看重产品的地段和总价特色 3)多为二次或多次房产投资客户，属中端投资客 4)看好本案区域地段的商业价值与规划前景 5)外地投资客将占有一定比重 6)对专业酒店管理公司的经营管理有信心 第六部分 企划总精 一、案名 尊轩180 案名解释：“尊”代表尊贵，身份和财富的象征，也是以此来直接区别于其他类型的小户型产品，突出本案产权酒店的高水准和高品质；“轩”一般用于命名单栋的楼宇，这个也表明了本案的体量；“180”这个数字代表本案的180套房间，同时180也是一个比较吉利的数字，对于投资客的心理起到一定的辅助作用。 二、推广总精 独立精装产权酒店●大生活 第七部分 推广计划 根据本案销售的实际情况，将本项目的整体营销计划细分为准备期、蓄水期、开盘期、持续期等四个营销步骤，各步骤的时间、工作目标、详细工作内容详见下表： 一、准备期及蓄水期 1）时间：2004年10月8日～12月31日 2）工作内容 我们的目标 卖点 企划配合 销售配合 现场部分 通路 1、积累意向客户 2、确定经营方式 3、确定价格计划 1、地段 2、精装产权 3、低总价 4、专业酒店管理公司经营管理，确保回报 1、现场包装 2、制定推广计划 3、销平、销海制作 4、铺垫媒体投放 5、积累客户 1、开展市调 2、确定营销方式/经营模式 3、销售员培训 4、制作销讲、统一销售口径 5、销售合同准备 1、接待中心 2、精神堡垒 3、看房通道 4、样板区域及公用部位 1、网络 项目网站 2、横幅 3、工地围墙/精神堡垒 4、销售道具 DM、模型、效果图 5、投资讲座 3）主要工作内容： 10月22日开始在项目基地租借开发商的工地的门卫室，进行简单的装修后，成为项目临时接待中心，派遣2名销售人员进场，进行接待咨询工作，并做好咨询问卷调查工作和客户登记工作。 10月20日工地围墙广告全部制作完成。 10月30日起在江场路一线和专业市场附近悬挂3个星期的横幅形象广告。 11月20日完成两套样板房的装修方案和效果图。 11月25日确定精装修的品牌和赠送清单明细。 11月底完成正式接待中心的装修方案。 12月10日前完成销售模型的制作。 12月底接待中心完全正常使用，接待客户。 蓄水/内部预约期 营销·媒体计划表 媒体 日期 主题 版面 刊例 备注 杂志媒体 上海楼市月刊 11月份 楼盘信息 内页 2000 软文炒作+图片 小计 2000元 帐单、直投媒体 数量 电信大客户帐单 12月份 楼盘广告 10万份 4万 强销期 小计 4万 报纸媒体 新民晚报 12/10（四） 完成70% 推案量 开盘第一波销售，目标均价9400元/M2以上；开盘第二波销售，目标均价9600元/M2以上 尽快完成签约、贷款等手续 1、地段 2、精装 3、低总价 4、大生活圈 5、产权经营 按计划投放第一、二波广告 相关软新闻炒作 报纸媒体 直邮/DM派单 户外横幅道旗 现场接待中心 市