陕西咸阳维也纳花园项目研判以及营销调整概述_西安大道致远房地产_市场研究_营销策划.docVIP

陕西咸阳维也纳花园项目研判以及营销调整概述_西安大道致远房地产_市场研究_营销策划 2012.12.17 市场研究 2 土地市场分析、市场供需关系、咸阳房地产项目分析 区域市场分析 3 区域市场分析及个案分析 CONTENTS 目录 城市解读 1 咸阳市行政区域、人口产业及未来研判 项目本体研判 4 项目本体分析，项目核心问题分析 营销调整概述 5 销售体系调整概述、营销体系概述 1、咸阳宏观经济分析 2、咸阳城市发展格局 3、咸阳城市发展规划 4、城市发展对于房地产影响 城市解读 Art 1. p 咸阳概况 咸阳市辖2区（秦都区、渭城区）、1市（兴平市）、10县（武功县、礼泉县、乾县、泾阳县、三原县、永寿县、彬县、长武县、旬邑县、淳化县），共有107个建制镇、762个乡、13个街道办事处。总面积10196平方公里，全市总人口516万。全市非农业人口96万人。 区域 咸 阳 秦都 渭城 兴平 武功 三原 泾阳 乾县 礼泉 永寿 彬县 长武 旬邑 淳化 面积（K㎡） 10119 251 272 496 392 569 792 994 1017 889 1202 583 1697 965 人口（万） 516 45 40 56 41 40 50 56 46 19 33 17 27 20 咸阳位于陕西省八百里秦川腹地，渭水穿南，嵕山亘北，山水俱阳，故称咸阳。它东邻省会西安，西接杨凌国家农业高新技术产业示范区，西北与甘肃接壤。 咸阳经济发展 从05年开始每年咸阳固定资产投资和居民收入迅速增长，但生产总值早08年达到峰值后，进入平稳上涨阶段。说明未来咸阳的经济发展依然为稳固增长的态势，基础建设以及城市扩张将成为下个阶段的主旋律，房地产的发展将进入一个快速的变革时代。(在全国经济增长速度中处于中上水平，近几年经济增长速度超过了宝鸡) 咸阳的GDP呈稳步上升的趋势，整体发展平稳，财政节节升高，购买力不断争强，各产业发展有序。 咸阳全社会固定资产投资总额同样呈上升的趋势，增幅稳定。 2011年全市城镇居民人均可支配收入为22224元，人均收入的持续快速增长为住房消费奠定了基础，从一定程度上促进房地产市场的发展。 2007 2008 2009 2010 2011 2007 2008 2009 2010 2011 2007 2008 2009 2010 2011 产业发展方向 到2010年，市域产业初步形成南部以现代制造业、城郊农业、休闲养生和遗产文化旅游产业为主，中部以建材、优质苹果及肉畜产业为主，北部以能源化工、优质林果和肉畜、生态旅游产业为主的空间发展格局。 深化农业，重视新型工业，发展旅游产业 深化农业：以传统农业及牧肉加工、林果产业等发展为核心，进行深化。 重工业：以东部传统工业为基础，加强新型产业，新型工业的发展。 旅游业：以传统的北部单点单线旅游逐步深化发展为，西北部历史遗迹旅游区以及南部生态旅游区。 城市规划格局 咸阳城市发展格局： 中心城区：以老城区为核心，人民路、渭阳路为核心的商业中心。 城市西侧：以高新区的商务、行政、新型产业为核心 城市东侧：以传统的工业为核心的工业区。 城市南部：以渭河为中心，向南发展的新型居住区。 城市北侧：以师院、煤校、财校等为中心的科教板块 城市西北部：以历史遗迹为核心的旅游发展、居住、商业区。 咸阳住宅购房选择顺序： 老城区gt; 世纪大道板块 gt; 科教居住区 gt; 高新区 gt; 工业区 老城商业区 科教居住区 师院、煤校、财校 传统工业区 高新区 商务、行政区 新型产业区 旅游区 世纪大道（沣渭新区） 西咸核心带 在关中—天水经济区和西咸国际一体化的战略规划下，进行城市扩张 虽然咸阳整体城市规划布局清晰，并且初步完成了2008年-2012年的近景规划，在各个区域板块的发展中，对于购置客户新城市的规划发展需要一段时间来接受。 未来咸阳的城市商业定位为：具有 “中国第一帝都”和“中国第一个地热城”双“一”特色、国内闻名国际知名的现代生活服务、休闲娱乐消费、旅游商贸服务中心；农副产品生产、加工、集散基地；纺织、电子、医药等制造业生产、物流基地。 ??? 规划对象为城市商业中心、区域商业中心、社区商业、商业街、商品交易市场和物流园区等；规划范围包括咸阳市主城区、机场片区和电厂片区；规划期限为2007－2020年，其中，近期规划至2010年，远期规划至2020年。 ??? 城市未来发展方向 强化中心，优化南扩，稳步西拓，适当东延，已明显成为城市发展的主要方向 咸阳市整体规划布局： “一主”：人民路城市商业中心 “一中心”：特色商旅休闲中心 “五副”：玉泉路区域商业中心、中华路区域商业中心、